“京7条”难以遏制房价上涨的6个理由
【看中国2013年10月29日讯】北京这个时候发布新的调控措施，其实有点奇怪的。前几天住建部的秦红称，房价上涨不能怪调控没有效果。这句话，怎么看怎么觉得别扭，如果调控有效果，房价还会上涨吗？反过来说，房价已经上涨了，怎么还能认为调控是有效的？但是，我们从住建部政策研究中心主任秦红的话语中，还是能看出，她的意思有三个，一是房价应该下降，二是调控能够让房价下降，三是，这是一个非常遗憾的事情。虽然不能苟同秦红的观点，但是秦红说的客观现象是存在的，就是调控没有能遏制房价的上涨。
既然如此，为什么北京还要出台一个“京7条”的调控措施呢？在最近国家统计局的统计报告中，9月份同比的房价上涨幅度北京继续充当带头大哥的角色，上涨幅度达到20%以上。这个调控措施能有效果吗？我们还不能有太多的期待，主要原因有如下几点：
一是，中央方面一直强调要建立长效机制调控楼市，而这项政策中，我们没有看到长效的因子，这样的政策随时都有退出的可能，如果遇到种种不确定的条件的变化，都可能影响到这个政策的执行。为什么不等一等，看看三中全会的精神究竟会是怎样的楼市安排，那样不是更稳妥吗？国五条之后，北京就出台过细则，其效果不言而喻。为什么总是在政策之后出政策，打文字游戏有意思吗？
二是，和周边房价挂钩，比照周边房价降低30%，这本身就是个不准确数值。什么叫周边房价？周边是多大范围？是一个地区，还是一条街道？周边每个楼盘的房价也不一样，即使是同一个楼盘的房价也不是确定的，也会随着时间和购房对象变化。你指定要低于周边房价，他给你提供一个最高的房价怎么办？和周边房价挂钩，本身就是认定了房价上涨的正当性，也就是说只要周边有房价上涨，这种所谓的刚需房的价格就有上涨的理由，因此，这个政策，根本就不是一个降价的政策，也不会有控制房价的效果。如果房价和收入挂钩，那样才是一个有效的，和能够被人接受的房价。房价和房价挂钩，而不是和收入挂钩，有点莫名其妙。
三是，所谓的刚需房也是个莫名其妙的概念，刚需看起来是个很固定的概念，但是，我们不用分析也能知道，如果房价上涨的时候，需求就旺盛，如果房价下跌的时候，需求就会出现大幅度的下降，有些人会以各种血汗钱的名义，要求把已经到手的房子退回去。
经济学上的需求是有需要，并且有支付能力的购买行为，这样的活动才能称得上是刚需。目前的情况是，真正没有房屋的人按照自己的收入根本没有购买能力，而有购买能力的人会通过各种手段，包括假离婚、假手续等方式以刚需的名义购房。“京7条”为这样的需求提供低于市价30%的房屋，而不是以创造社会整体的合理的价格体系为目的，让楼市惠及整个社会，这有点莫名其妙。
四是，“京7条”的力度与以往的调控政策相比并不算大，也没有超过以前的思路，因此其效果不敢奢望。“京7条”与房产税比、与20%的交易增值税相与遗产税相比，其力度都要小的多。这里所说的低于周边30%的房价到底是不是真低？低于30%的房价是不是老百姓能够接受的？如果房价相对来说确实是低下来一些，但绝对值依然大大高于一般老百姓的购买能力，那么就把优惠和福利转到了那些本来不需要照顾的人身上了。
五是，“京7条”没有提出系统性的降房价的机制，也就不能影响市场房价的走向。没有抓住楼市问下的要害，调控的目的是系统性地降房价。目前的情况是，系统性的涨房价，如果，开发商继续挑起房价上涨的竞争，像有的学区房那样，一下子就把周边房价从3万调到7万，从5万调到10万，甚至更高，这样的所谓保障房是不是要跟着上涨？不但解决不了问题，还会给市场添乱。政策中拟规定，购买“自住型商品住房”的家庭自购房起，五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。但是，交易双方，会不会采取私下交易的方式，把应该政府收取的30%收益被买卖双方吃掉，如果购买双方就说按照原价交易，也就没有增值了，政府怎么分得收益？你又有啥办法？
六是，本来北京房的产权形式就太多了，政策出台的也太多，最后没办法管理，成为下一步住房制度改革的障碍。北京的保障房，除了经济适用房之外，还有限价房、两限房、成本价房、央产房等等。有人该政府管的政府管，该市场管的市场管，这是有道理的。但是，这又是不现实的，本来，商品房就是商品房，保障房就是保障房。能住商品房的住商品房，住不上商品房的住保障房。但是，现在的保障房没有合理的退出机制，保障房成为投资品，也就让保障房成了比商品房获利更大的手段。多年的事实已经证明，提供多少保障房都不够用。“京7条”明确规定，5年后可以出售，这给投机者和管理者来说，都留下巨大的寻租空间，将不可避免地成为腐败的动力。
楼市的调控一定要简单化，不要搞这么多的政策，国外那些楼市比较稳定的地区，没有一个像我们这样，层层都有一个住建委，每个项目的限制有如此之多，文件不断地发来发去。还是原来那句话，政策不再多，在于坚持下去。限购也好、限贷也好，都应该放开，前提就是房产税、交易税等长效办法发挥作用。如果什么时候形成了鼓励大家购房的时候，这个市场就是真的好了。
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