刚需盘频频“日光” 北京房价“跳涨”
【看中国2013年10月12日讯】10月7日，“十一”小长假的最后一天，位于北京东四环内西大望路附近的鸿坤花语墅项目售楼处里，聚集了十余组前来看房的购房者。对于一个销售价格达到88000元/平方米、总价远超千万的豪宅项目来说，如此的市场热度似乎超出了开发商的预料。
“‘十一’难得的七天小长假，大部分人选择出游，但我们的项目在此期间的成交量和来访量都让我们感到满意。”据该项目销售负责人介绍，目前鸿坤花语墅·御园在售的4、5号楼，户型为150平方米的三居、200平方米的大三居带书房以及300平方米的一层带花园等户型，尽管项目总价较高，但在‘十一’期间确有成交。
在近期的北京楼市中，除豪宅之外，价格更加亲民的刚需型住宅则频现“日光盘”，供不应求的局面在市场中蔓延。
北京市住建委的数据显示，截至10月10日，北京可售的商品住宅存量为59921套，北京住宅库存数值首次跌破6万套。
供不应求
根据亚豪机构统计，国庆长假期间（10月1日~10月7日）北京商品住宅共实现成交893套，成交面积7.04万平方米，成交套数相比去年长假期间上升了104.3%。
此前的9月，伟业我爱我家市场研究院统计显示，9月，北京纯商品住宅（不含保障房）网签9140套，环比8月的8708套增长5%，为3月份以来的成交新高。与此同时，1~9月北京纯商品住宅（不含保障房）网签68216套，与去年同期相比上涨8.5%，交易套数创近四年新高；2013年1~9月北京纯商品住宅（不含保障房）交易额1865亿元，与去年同期相比上涨19.9%，为自有历史记录以来的最高值。
相对成交量的不断上涨，北京楼市的供应却较为有限。
据亚豪机构统计，国庆长假期间北京商品住宅市场仅有3个项目入市，相比去年同期减少了2个。3个项目共新增商品住宅211套，预售许可面积3.1万平方米，相比去年同期分别减少81%、69.3%。
北京市住建委的登记信息显示，2013年9月，共有23个项目取得预售许可证，其中供应的住宅（含保障房）共有9091套，同期北京楼市成交的纯商品住宅（不含保障房）已达9140套。
“在目前的北京楼市中，大部分项目入市即‘日光’，而且土地市场竞争激烈，大部分土地价格都出现明显上涨，对于掌握定价权的开发商来说，放缓入市节奏并上调销售价格成为主流。”中原地产市场研究部总监张大伟分析，供应放缓的同时，整体市场需求仍在继续上涨，购房者看涨房价，入市积极。同时，二手房税费高、贷款难度大，也使得很多需求转移到新建住宅市场。
相较而言，北京的豪宅市场供不应求的状况更为明显。
根据亚豪机构数据统计，9月北京别墅市场共实现成交299套，成交面积9.62万平方米，环比上月分别减少了13%、21%。从供应情况来看，“金九月”的供应情况也未现突破，仅两个项目开盘入市，分别是位于昌平区的香江别墅Ⅱ以及密云县的懿品府，两个项目共新增别墅产品187套。
“别墅市场成交在‘金九银十’期间仍维持低迷状态，其主要原因就是供应量的不足。”亚豪机构副总经理高姗分析认为，自2013年以来，别墅项目的月度入市量多在两到三个左右，有的月份甚至出现“零推盘”，市场供应明显处于稀缺不足状态。
价格跳涨
市场的运行规律之下，供不应求必然导致价格的上涨。
“我们预计的最终售价在38000~40000元/平方米之间。”“十一”期间，位于北京西南四环外地铁郭公庄上盖的京投万科西华府项目销售人员对《第一财经日报》记者表示，就在几个月前该项目正式亮相时，对外宣布的价格为35000元/平方米左右。另据接近该项目的人士表示，京投万科西华府在项目运作之初，其销售相关负责人透露的拟售价格仅为28000元/平方米。
无独有偶，位于北京西部门头沟的西山艺境项目尚未开盘，价格也出现了跳涨。
“我们的实景示范区即将在国庆节之后开放，洋房的销售均价约为35000元/平方米。”西山艺境的意向购房者黄先生对本报记者表示，就在8月初，该项目初定的毛坯房销售均价为30000元/平方米。尽管每平方米的价格上涨5000元，改善性需求的黄先生还是决定，“到时候去实地看看”。
“下半年以来，大量项目的入市热销，使得大量房企已近完成全年销售计划，基于房企整体存货量的不足，项目的快速消化使得提价风潮风靡市场，个别项目一年内价格涨幅高达30%以上。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。
然而，在房价的快速上涨面前，想要完成年内调控目标的地方政府显得颇为尴尬。
从国家统计局已经公布的8月房价指数看，指数同比涨幅超过10%的城市已经达到10个，其中包括北京、上海、广州、深圳、厦门、郑州、南京、沈阳、福州、长沙。
“这10个城市，目前房价即使不涨了，年底的指数显示涨幅也将超过10%，完成年内的房价调控目标可以说非常困难。”张大伟认为，从目前整体市场走势看，年内北京楼市的库存减少状态很难得到缓解，“银十”量价继续上涨已经成为定局。
“用政策解决房价是个错误，不如从根本上解决市场调节的问题，政府只调节群众的基本保障就行了。”在华远集团30年司庆上接受记者采访时，华远地产董事长任志强表示，三中全会以后，很可能对土地政策和相关的政策做一些调整，即建立所谓的房地产调控长效机制。
有接近北京市住建委的人士也对媒体表示，北京的楼市调控将逐渐去行政化而向市场化转化，未来北京楼市调控将转向高端市场由商品房主导、中端市场由自住型商品房主导、低端市场由保障房主导的三元制格局。
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