揭开中国二手房价操控内幕
【看中国2013年08月30日讯】中国“新国五条”出台近半个月，其中对于“二手房交易征收差额20%个税”成为了最大话题，瞬间搅乱二手市场，为了规避高达20%的税率，一时间二手市场涌现“买卖潮”、“过户潮”以及由此引发的“离婚潮”，各类避税花招百出。本文为广大读者提供二手房买卖手册，拆解二手中介“蛊惑招数”。
二手虚假房源多标价不靠谱
据网易房产报道，二手市场鱼龙混杂，尽管盘源数量大于新盘，但依旧是存在“找房难、看房难”的现象，而涉及到价格，就更是缺乏监管，中介机构间的价格战、恶性竞争也往往导致买家吃亏。
在IT公司工作的陈先生在新政出台前就已寻找二手婚房，由于上班时间居多，最初只是利用网络便利在各大二手房网站浏览，看中后才联系中介。
但久而久之陈先生便发现，往往在网上看中价格合适的房子，当打电话联系具体的中介时，那套房子要不是已经出售、要不就是价格高出很多，中介随后就开始推销其他的盘源。
陈先生称，去到现场，房子实际开价会普遍比网上贵5-10%以上，而中介往往把原因归结为近期楼价上涨，特别是国五条出台后，很多业主会抓紧出手。
除了虚假的价格，众多二手房网站上亮丽的装修图、实景图也是中介欺骗手法之一，相比较一手新盘有标准的统一信息，二手房市场明显缺乏规范。
二手房价易被操纵找房勿迷信大中介
实际上，“虚假报价”只是中介操作二手房的常见手法，不仅可以放低价吸引客源，更重要的是“开高价吸引卖家来放盘”。
“开低价吸引买家很正常，标高价吃差价才是真正的门道！”，天河棠石路一间小型中介的销售王小姐称，她解释道，二手不比新盘，好地段房源很紧张。
大家在抢买家的同时，更重要的是任务是吸引盘源，大中介可以利用品牌和网络的优势来吸引较多的客户，我们小中介做得主要是街坊生意，但房源基本都是差不多。
记者在天河公园附近的棠石路看到，短短两百多米的街道上，就聚集了大大小小近10家的地产中介，由于周边生活、教育配套完备、交通便利，多数楼房都是刚需自住的，因此二手盘源相当紧张，各家中介也存在着相当大的竞争关系。在收费标准上，该地段的买家给中介佣金基本都在3%，但同样一套房源，业主基本会同时放盘给多家中介，而各家中介对外售价却有明显差异。
王小姐介绍，前几天刚刚成交的一套总价155万单位，业主开价仅145万，但中介经手后，一家大型中介已经标价155万，而王小姐店铺标价152万，这个价格实际已经比业主心理预期高出近10万元，这笔多出来的钱中介与业主一般协商对半分。
“多出来的钱业主不收白不收！”，王小姐说到，实际上我们比对方更早找好了买家，5000元的订金也交了，但在付首期当天买家稍有迟缓，结果业主就返价了，选择了另一家，那间中介算上佣金也赚了近10万元。
由于二手市场并不存在“一房一价”的政策，业主放盘总是游离于各家中介机构，通常是价高者得，而中介间相互竞争关系，这也导致二手房的价格管理异常混乱，通常是“一房多价”。
业内人士也提醒买家，买二手房与新盘不同，买家不需要迷信大型中介的品牌和影响力，小中介只要资质合格，也有自身的优势，买家重点是货比三家、应尽量与业主亲自谈。
新政下二手市场恐慌趁机抬价行为不少
自3月1日下午新国五条出台后，细则迟迟未落地也导致这段时间成为政策真空期，市场上趁机抬价、制造恐慌的行为屡见不鲜。
市民华先生上周末就预定了一间东圃的70多平米单位，中介最初开价150万，随后提价至155万，华先生咬咬牙，先交了5000元订金后，双方约定本周三就进行面谈。
当约定时间来到时，业主却突然爽约，中介随后称这套单位已经被业主卖出去了，那位买家一次性付款155万。
华先生非常无奈地表示，加价5万自己已经很难接受了，现在又半路杀出个程咬金，交的5000元订金完全没有意义，二手买家、中介随便加价，这个市场很不规范。
而目前同样处于学位房交投的旺季，市场需求旺盛，在这种“前有堵截后有追兵”的政策环境下，买家的议价空间也越来越窄。也有部分中介形容到，目前市场很恐慌、楼价涨得很离谱。
新国五条下买卖二手须知
证过五年很重要
对于新政后的二手市场，盘源房产证过不过5年显得非常重要，按招目前的政策，首先卖家要承担个人所得税，如果证过5年，且是卖家的唯一物业，可以免税；如果这套房并非是卖家的唯一物业，就要征收差额的20%。
此外还有营业税，证未过5年卖家还要承担差额5.6%的营业税，证过5年免税。但按照普遍的行情，税费实际都是由买家来承担。
过户排队新政压力下需签“解除协议”
距离4月份仅有10天的时间，中介也提醒目前进行交易的买卖双方要注意交易时间，并且要在合同中注明“解除合同”的条款。
由于新政后过户人数暴增，并且二手房买卖情况比较复杂、手续繁琐，买卖双方应该注意自身实际情况。
首先买家要看卖家是否拥有完全的产权证，如果目前仍在供楼，则买卖双方可能需要到银行办理转供或其他申请贷款的手续，中介提醒，这个手续办理时间预计最快也要在15个工作日左右，还没来得及过户很有可能政策已经落地。
因此建议是资金充裕、能够一次性付款的买家才在这几天内抢闸入手，其他买家则要注意在合同中声明，一旦该套单位在仍未过户的情况下“20%的差额税”就已经落地，则双方解除合同。
签订阴阳合同可能导致日后换房难
而像通过签订阴阳合同、假离婚等手段避税又再度被人摆上台面。而像签订阴阳合同的方式来避税是否就可以占便宜呢？
据了解，即便目前买卖双方通过签订了阴阳合同的方式降低了房屋的售价，但一时省下来的钱却未必适合给买家带来更大的优惠。
随着目前二手房买卖政策的健全，买卖价格的发票、备案的信息也越来越详细，对于买家而言，如果现在通过50万的价格买下了一套市场价在70万的单位，房管局则备案这套单位价格为50万元，买家省下了一笔税费。
但如果日后买家有改善换房的需要，这套房屋需要再次入市交易时，可能当时市场价已经升至90万，这套原价50万单位的增值部分也高达40万，那么这笔税费将明显高于当时的市场值，过高的售价也会不利于业主出售。
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