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中国楼市泡沫风险于无声处听惊雷(图)

 2013-08-21 11:11 桌面版 正體 打赏 0

【看中国2013年08月21日讯】BWCHINESE中文网讯,最近网上流传说北京有人开始甩大户型了,其实不但网上说,线下也开始流传这样的消息。有人开始甩房,可能基于两个原因,一是房产税不久就要全面开征,房产税开征后,直接受损的就是大户型,因为人均80平米免征额绝对是能保护大多数人的利益的。一套大户型自然不如弄两三套小户型实惠。二是,中央反腐正在悄然进行中,中国纪委负责人就说过,反腐要一点一点的来,走稳每一小步,而腐败官员几乎无一没有房产问题,存房不如存钱踏实,可能已经成为贪官们的共识。

在业内人士马跃成看来,新一届政府成立以来,已经召开过13次常务会议,其中只有两次谈到过房地产调控问题。这与上届政府频繁出台调控政策大不相同。其实,不仅仅是政府会议不大谈调控,即使是新政府成员也很少涉及楼市问题。但是,政府不作声,业内反而紧张起来。我们记得以前每次政策出台,都会遇到激烈的反抗,批判声更是不绝于耳。然而,现在,我们看到的是大炮声日渐稀少了,担忧的人反而多起来了。

“最严厉”的楼市调控政策仍在执行,但调控效力似已式微。

从2012年年中到2013年上半年,北京的开发商度过了一段久违的好时光。

由于住宅供应持续紧张,市场从量价齐升渐至一房难求。如果没有官方强制的行政干预措施(如暂停发放预售许可证),房价的实际涨幅很可能将超出社会舆论可以容忍的底线。

一位受访的某大型上市房地产公司高管表示,“非常看好北京未来10年的房地产市场”。这种信心源自一年来的市场回暖,更来源于企业对政策企稳的看多预期。7月30日召开的中央政治局会议,相关表述为“促进房地产市场平稳健康发展”,未言“调控”,也没有出现“抑制房价”、“房价合理回归”等字眼。

加上近期房企回归一线城市拿地,北京、上海再现新地王,以及频传房企再融资开闸利好,嗅觉灵敏的市场人士据此揣测:是不是决策层对房地产有了新态度?

在受访专家看来,分析研究上半年经济形势和下半年经济工作的中央政治局会议,某种程度上是为十八届三中全会的改革政策定调,有关房地产的表述显得“很有伏笔”。

房地产“平稳健康”的目标取向,需在经济下行之际“稳增长”的大语境中来理解。种种迹象表明,决策层已经发出从短期“运动式”调控向长期制度化建设转变的积极信号。

至于下一步房地产业的具体政策究竟走向何方,除了要看经济运行的“大数据”外,恐怕还要取决于决策层如何破解一系列房地产业面临的新课题。

其中一个较为棘手的新课题是,一线城市供不应求、二三四线城市却供过于求,冰火两重天。显然,“北京感冒,全国吃药”一刀切式的房地产调控政策已走到尽头。一套能够左右逢源、两全其美的房地产长效机制何时能出炉,考验着新一届政府的改革决心和智慧。

曹远征:限价限购等行政调控政策走到尽头

进入7月,与天气一样,北京房地产市场热度持续攀升。“日光盘”不断涌现,价格不断上涨。

7月20日,位于北京大兴枣园地铁站的中建国际港项目开盘,开盘当天1462套房源售罄,认购金额37.9亿元,创下2012年以来全国单一楼盘单日销售的最高纪录。

一线城市房地产价量齐升,在中国银行首席经济学家曹远征看来,限价限购等行政调控政策已经“走到尽头”。

一线限价失效

位于北京大兴区的金融街融汇项目原计划4月初开盘,但600套房有超过6000组客户认购,“关系户”远超房源数量。开发商只得在7月低调开盘,房源被一抢而空。同样情况也出现在保利、万科、珠江等开发商的项目上。

“现在北京市场,一套房有10个人抢,没有关系根本买不到。”一位上市房地产企业销售负责人对记者介绍,这样的趋势始于2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盘入市都会销售一空,今年更是供不应求。

“很多开发商都没存货了。去年上半年市场不好,急于‘跑货’,现在后悔当时卖得太便宜。”这位负责人说。

一位接近北京市建委的市场分析人士认为,市场需求积压到一定程度就会反弹。北京目前供需矛盾严重;限购又产生了“堰塞湖效应”,有许多在限购之初不够资格的人,现在逐渐有了资格,涌入市场。

“堰塞湖效应”传导至价格层面,终致北京房价再度出现“狂飙”态势。

以万科北京房山项目为例,2012年5月,该项目售价1.5万元/平方米,8月份为1.8万元/平方米。2013年再次开盘,为规避政府限价,开发商采取装修拆分的方式,售价达2.3万元/平方米。

一位不愿意透露姓名的北京某上市房地产企业负责人对《财经国家周刊》记者坦言:“价格没办法完全控制,北京市住建委也是睁一只眼闭一只眼。没有消费者投诉,他们也不会去管开发商。”

据他介绍,目前调控的主要手段已经被开发商消解。虽然政府采取各种限价政策,但开发商还是有自己的对策。比如,装修拆分,把装修款单独列出,提高价格;现房销售,建委目前对现房价格没有过多要求;取得预售许可证时将地下车库捆绑销售,等等。

因为客户量足够多,开发商还会利用“验资”程序对客户进行筛选。通常做法是让客户提供50-70万存款证明,作为排号门槛;而在没有取得预售证之前,开发商还会让合作电商收取几万块钱“诚意金”。

“这都是违规手段。但这些钱能收上来,说明客户真是很多。”该人士同时介绍,开发商采用这种方法之后对客户首付能力要求很高,如30%的首付款、拆分出来的装修款需要一次性付清,而在去年上半年市场低谷时候,开发商一度允许首付款分三次付清。

开发商成功突围政策壁垒后,正游刃有余地设计新的销售策略——捂盘、提价。

记者了解到,万科集团已要求旗下项目提高新开盘项目毛利率,规定毛利率必须达到20%以上才可以入市。同时在内部要求今年控制销售规模,尽量不推盘。知情人士透露:“集团五六月份提出今年不能卖得太多,要为明年30周年冲业绩做准备。北京今年销售目标大概在150亿,明年要到200亿。”

“有些项目有先天劣势,客户量积蓄不足,但价格仍然在涨。开发商的策略是要保持住价格,虽然卖得不好,还是要涨价。”该人士说。

这样的现象已经引起诸多担忧。8月12日,幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏在微博上表示:近年房地产调控一直在“限”字上做文章,先打压供给,后抑制需求,(方向)都调反了。造成供不应求推动房价上涨,限购最严厉的城市涨幅最高。事实证明,调控思维已经钻进死胡同,现在到了反思的时候。

增加供给悖论

在8月17日《一虎一席谈》的节目中,现场有不少观众提出疑问。

“房地产调控已经没有意义了,一旦我们的债务出现危机的时候,油门是要踩下去,这个油门就是房地产。去年12月4日政治局会议踩油门之后,从12月5日开始上涨资产价格,一直涨到了2月4日整整两个月,这次又出现了6月份我们看到的整个的回购的,债务回购的整个利率在上涨,涨的几乎是崩溃。在这种情况下,不可能不去踩油门,踩油门来救这个急,所以我们去孤立地看房地产这个市场没有任何意义。”

“供求关系在房市场其实严重扭曲的,因为人往往不是理性的,尤其是现在房地产,很多人买房子原来是投资需求或者投机需求,包括现在那个刚需,我很怀疑什么叫刚需,年轻人结了婚马上就要买新房子吗?从外国看人家美国年轻人可能先租房子。”

中国银行首席经济学家曹远征认为,一线城市限制需求的办法已经走到尽头,接下来要转向增加供给,即增加住宅供地,“只有依靠市场化调控手段,才能从根本上解决供需矛盾的问题”。

曹远征分析,从银行观察来看,房地产最大的问题不是杠杆率过高,而是目前一线城市的房价过高,居民买不起房。解决这个问题只有一个办法,就是增加住宅用地供应量。

在他看来,目前增加供地面积的条件已经成熟。中国的就业形势正在发生变化,就业压力减轻,地方政府有条件把一部分工业、商业预留用地转为住宅开发用地以增加住宅供应。

“比如北京目前仅有30%的供地用于住宅,能不能在供地总面积不变的情况下,把更多的土地用在住宅建设上?少盖点写字楼和工厂,住宅价格自然会相对低一些。”曹远征说。

这一观点遭到中国房地产业协会秘书长苗乐如的反驳:“即使把北京所有的土地都盖上房子,也满足不了源源不断涌入的购房需求。”苗乐如认为,三四线城市可以通过增加供给解决供需矛盾、平抑价格;但是一线城市尤其是北京,这种办法在现实层面行不通的。从城市承载力角度来说,北京不可能全面敞开住宅供应。

正因如此,上一届中央政府在后期逐步意识到,热点城市住宅供应不足,不是短期内能够解决的问题。苗认为,这是决策层在认识上的一大进步。

通过调节供求关系来平抑价格波动,是理论上最为市场化的宏观调控手段,但目前中国房地产市场的现实并非这么简单。多位受访的业内专家对记者指出,当前中国房地产市场正面临两极分化:北京、上海等一二线城市已经步入“成熟型市场”,存量房销售占比渐渐超过新建房;而众多的三四线城市,仍是以新建商品房为主导的“生长型市场”。

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