房屋拍卖 Foreclosure(图)
美国房地产法律 系列文章3
（编者按：《美国房地产法律》专栏由MT LAW LLC 为中国新移民就移民法、税法、公司法、房地产法、财产规划等方面的法律问题作出专业的知识介绍和普及。专栏内容不代表MT 律师事务所的法律意见。）
“房屋拍卖”就是Foreclosure Sale。自从全美房市在2006年全面减缓或走低，随之跟来的是房、屋主们总价低于其放贷额度。再加上美国股市狂跌，经济萧条，许多公司职员先后被裁。在失去工作的同时，许多屋主无法在一定的时间内付出每月的贷款额。这些房屋最终被贷款公司没收，先被银行试着私底下拍卖，最后不告而终的上了法庭，通过拍卖（auction）而上市出售。这些被没收的房子，就叫做Foreclosure。为减少支付保险、地产税等方面，银行将以急速出售为原则，所以在售价上通常较低，约为市价的50-90%。而在当地经济及工作机会不佳时，其幅度可能更大。
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屋主在宽限期内将房产卖给第三者，这样其销售所得即可用于还清贷款，其信用档案就不再有不良记录。可是目前绝大多数房屋的销售所得根本不够还清贷款，这时屋主便可以申请“短价销售（short sale）”，债权人根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。
购买亏本出售的短价销售屋，需要极大的耐心。对于屋主来说卖多卖少都已经不能赚一分钱了，所以为了吸引买主的报价，其挂牌价往往远低于市场价，且未经得债权人同意，当买主有意给屋主开价购买后，屋主才能向银行申请批准。不过此后就可能是遥遥无期的等待（一般从一个月到半年不等），甚至永远也等不到结果，或等到的结果却比挂牌价还高。如果买主的报价有幸被银行接受了，买主还有时间去完成产权查验和房屋检查，也有可能得到比市价还低20～40%的折扣。
在宽限期终阶段，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，其房产就会以公开拍卖的方式（Public Auction）试图卖给第三者。
购买拍卖中的法拍屋，最好事先对拍卖的房屋做详细的调查，然后在公开拍卖市场上出价。买主需要按规定在竞拍后支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查，但公开拍卖会上开出的价钱常常最符合买主的心意，同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。
银行取得产权，然后再放到公开市场上转卖。银行可以在宽限期内与屋主签订协议取得产权，也可以在公开拍卖时购回产权。这样的房产就叫银行持有的法拍屋（Real Estate Owned by the Lender，简称REO）。购买银行持有的法拍屋，可以直接与银行讨价还价。一般来说银行会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋处于很破烂的状况，买主一定要请专家来检查房子。REO的挂牌价往往会高于前两个阶段(短拍屋和公开拍卖)的卖价。
如果法拍屋的贷款是受到政府机构保护的，如住房建设与城市开发部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍军人安置事务部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋，在这种情况下，就由政府机构来负责出售法拍屋。
购买Foreclosure的房屋时，购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一般不予过问。例如管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用，而拍卖方一般是银行或法院。当拍卖完毕，受益人会立即领钱走人，其他的费用则无人会过问，而这些费用很可能由于房产的不可移动性，而仍然会有有关人士前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。
所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案，一旦应拍成功，如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和银行及物业公司协商，最好制定出相关法律文件。这是购房人一定要非常小心的地方。
原屋主在处理房产时，大都在价格上让步较大，颇具吸引力。在表面上，购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的祕密，因为房产本身不会说话。但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议，并支付了第一笔款项后，购房人就失去了自控权。购房人常常会处在两难境地。退回吧，收不回已支付的款项，继续支付吧，又不知道将来的风险和费用是多少，真是进退两难。
在购买诸如Foreclosure的房产时，最重要的是前期的调查，这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的Foreclosure房产买卖需要调查原屋主的财务报表，审查其是否有重大诉讼，有什么诉讼，有无长期投资，有无重大贷款，公司股本情况等，如是合建项目，要审查其合建双方的合建协议等。
Foreclosure 房屋拍卖，由于其不同的背景都有其特殊的故事。房屋拍卖有时会遇到很好的商业机会，但与此同时，风险和障碍也比较多。随着房地产市场的发展，Foreclosure市场也会越来越大，Foreclosure的商机也会随着增加。投资者只要把握好商机，在重要的法律环节上把好关，制作好完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与商务调查，还是能够规避风险从而顺利完成交易的。
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