房屋短价销售Short Sale(图)
美国房地产法律 系列文章2
（编者按：《美国房地产法律》专栏由MT LAW LLC 为中国新移民就移民法、税法、公司法、房地产法、财产规划等方面的法律问题作出专业的知识介绍和普及。专栏内容不代表MT 律师事务所的法律意见。）
Short Sale即房屋短售，是指房主因为经济原因，不能按时交付银行的贷款，房主自愿把房屋交还给银行，银行同意房主以低于贷款的价格出售房屋。例如，房主尚欠银行50万贷款，房主将房屋放到市场上销售后，所得最高报价为40万。如果银行同意Short Sale,即表示银行同意以40万卖给买方，并且不再追究或减少追究房主的债务。如果银行不同意Short Sale，银行只好将房屋放到市场上公开拍卖（即Foreclosure Sale），然后用拍卖所得款支付各种费用后，剩余部分用于支付银行贷款，但银行依旧有权追究房主继续还欠款。因此，Short Sale就是一个两全其美的好方法解决这个问题──银行能更快更多地得到所欠款项，而房主可以减轻或免除债务。对于新买家来说，这是一个绝佳的投资机会，因为可以买到远低于市价的房屋。
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Foreclosure Sale是指房主不能支付贷款时，银行将房屋没收并且拿到市场上拍卖。Fore-closure Sale非常不利于房主，并且成本费很高。由于银行还可以继续向房主追要欠款，多数房主只好申请个人破产。个人破产会严重影响房主的信用，也会给房主家庭 带来极大的经济损失和精神打击。Short Sale可以将卖房所得来金额偿还给银行，避免房主个人信用减损。
此外，Short Sale 将会为银行或贷款机构减低随之而来的各种费用，贷款方也将会收回大部分的贷款成本和收益。房主将会避免房屋拍卖所产生的各种巨额费用如法律费和文件费。由于银行和房主都有尽快卖出房子的内动力，买主（尤其是现金买主）很容易以远低于市场价的价格购得短价销售房。由此，贷款方、现有房主和买方可以通过协商与沟通达到三赢的局面。
Short Sale需要30-90天的审批时间。审批从银行收到房屋买卖合同开始计算，其时间的长短因银行而异。买方和卖方双方律师在此期间，应积极与银行及房主的其他债权人沟通与协商，以在一定期限内取得所有债权人同意以某种方式勾销债务。常见的债权人为银行、贷款公司、联邦税务局、地税局、供水公司、供电公司、供气公司，及法院判决的债权人等等。买方律师有义务在房屋买卖成交之前，确定卖方的所有债务能在成交之前或成交之时清除干净，确定卖方能提供全权产权（Clean Title）。为了防止某些未发现的债权人在房屋过户后主张其权利，买方律师一般建议买方购买保项最全的房主产权保险（Owner's Title Insurance）。
Short Sale过程相对较复杂，如果使用专业律师的服务就可以避免不必要的麻烦，使交易过程更顺利地进行。
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