中国楼市十大猜想(图)

BWCHINESE中文网讯，还要不要买房？持续调控下，大多数的置业者都抱着观望的态度不愿出手。然而传统淡季销售季节，却频频传来热销的声音。房价下探乏力，对购房者来说，是否是一个购房好时机？

调查显示，近两年，超过三成的人有各种形式的房屋需要。其中购房意愿最为突出，18%的人表示想“买商品房自住”，想“申请保障房”的人为7%，略高于想要“到市场上租房”的比例（6%）。

“我好几年前，在广州海珠区买了一套房，当时是4500元一平方米，现在随随便便就要一两万了。孩子都长大了，要用到钱的地方更多，想换套大的都不敢。”46岁的陈昭阳是两个孩子的父亲，每个月工资有8000元，还有住房补贴，但仍觉得房价太贵，没能力买新房。

调查显示，对于目前的商品房价格，83%的受访者认为“贵”或“比较贵”，认为便宜的人仅为2%，认为“适中”的人有10%。66%的人表示“不能”承受当前房价。

与此同时，有49%的受访者认为，对解决基本住房需求，住房保障“能”带来安心功效。23%的人认为“不能”。28%的人表示“难说”。

除了老生常谈的话题：今年该不该买房？同时，2013年还多了一个话题：今年该不该卖房？

这个话题是经济学家谢国忠挑起的。谢国忠最近说：“千万别买房，有空房赶快卖掉。”

谢国忠在经济界有“空军一号”之称，听信他话没买房的人早悔青了肠子，但这次，他的话却没有招来一片骂声，相反，不仅一些投资者，连一些专业的理财师，也承认他的话有一定的道理。

家住新华路的许女士是个炒房客，上个星期，她把位于莘庄南广场地区的一套两室两厅挂牌310万元出售。“其实在2011年初就应该卖掉了，等于损失了70万元。”

许女士的账是这样算的：“2011年初，这套房子可以卖330万元，现在挂牌310万元中介还觉得有点高，等于损失了20万元。2011年初如果卖掉房子，就算拿300万元买信托理财产品，年化收益率在10%左右，至今收益就是60万元。而房子一直捂到现在，每月出租的租金只有5000元，扣掉中介费空置期，2年收益不过10万元，一出一进，不是损失70万元么？”

许女士还有一个观点，这两年来，房价基本没涨，当物价都在涨而房价不涨，不就是贬值么？因此，谢国忠的话深得她心，她决定把这套房子卖掉，转而投资信托理财。哪怕信托理财年化收益率8%，300万元投资一年收益也有24万元，不算复利，5年就是120万元。而这套房子捂在手里，未来5年，房价可能再涨120万元吗？

让许女士坚定信心要卖房的还有一个因素，即房产税。房产税扩容的脚步越来越近，许女士家有5套房，如果存量房要征房产税的话，这套房可能无论如何逃不掉了，就算按照目前的0.4%税率征，一年就是1万多元；如果按照有些专家提议的1.5%税率征，这套房的房产税要高达四五万多元，等于出租收入腰斩。而且如果等到房产税出来后再卖，很可能出现卖房潮，房价大跌，到时损失更大。

家住静安区的李先生很庆幸自己在2010年末以500万元的高价卖掉了一套别墅，他拿这笔钱购买了信托理财产品，平均年化收益率在10%以上，两年来已经获益100多万元。他认为谢国忠说得对，未来的独生子女都要继承父母几套房，住都住不过来，房价肯定会下跌，到时候别墅房因为总价高更难卖得出去，即使现在，别墅房也涨不大动，不可能一年涨10%的。当时出手的决定非常正确，卖在了高点，保住了胜利成果，赚取了高额利润。

据都市路上一家房产中介公司的员工介绍，像许女士李先生这样的业主已经遇到多个。尤其是家有空房在3套以上的业主，类似的担心更多。

贵都路上一个别墅小区建成已经10年，小区内有将近10套别墅一直都是不装修空关，没有房产税时，这些业主根本不在乎一年几千元的物业费，安心等待房价从买进时的4000元/平方米升值到如今2.3万元/平方米。但最近有四五个业主前来挂牌，担心万一开征存量房房产税，每年的房产税额就将缴纳四五万元，如果房价涨幅不能超过税额，那再持房产就变成亏本的买卖了。

然而，在2013年，楼市调控政策会如何变化、房价会不会随成交量的增加而跟进、房贷优惠会否变化、销售金额过千亿元的房企数量有没有可能增加……应该从更多的角度来观察这个市场。

1、房产税会否全面开征？

可能性：没有

房产税与我们渐行渐近。包括国家税务总局相关负责人在内的众多人士，均在不同场合下表示，房产税将全面实施，可见房产税的到来已经是铁板钉钉。实施房产税的好处多多，既能增加投机、投资成本，打击炒房，又能保护和引导普通商品房消费，确保百姓的住房权，还能在一定程度上解决广受诟病的土地财政问题。

目前尚未具备房产税全面开征的条件，因此在2013年，这项政策还不会全面实施。但从长期来看，以限购、限贷等行政色彩浓郁的调控手段将会逐渐退出，取而代之的是长效调控措施。所以，在2013年房产税试点扩容将成为现实。

2、调控政策会被微调？

可能性：70%

总体来看，2013年针对楼市的调控绝不会放松，但这可能还是不能抑制住地方政府对政策进行微调。在2012年，有包括贵州、扬州等在内的40多个城市，以税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。

以限购、限贷为主的去投资化调控手段，在今年依然会存在。但是，鉴于财政收入压力，地方政府对调控政策进行微调的冲动依然存在，因此我们猜想在2013年，可能还会有更多的城市效仿之前的做法，来刺激购买力。

3、房价会大涨吗？

可能性：没有

2013年，楼价会涨吗？相信这是所有购房者都关心的一个问题。2012年底，楼市出人意料地迎来“暖冬”，如广州、上海等地甚至出现“日光盘”，这似乎意味着，“牛市”已经到来。此外，从政策面、经济面来看，楼市利好不断，加之未来一段时间供应可能会出现短缺现象，因此有不少人相信，2013楼市会大涨。

大涨的可能性不会出现。首先是购买力受到抑制，其次是供应方面也不会出现供不应求的情况，还有就是购买力在2012年集中释放一段时间之后，还会出现一个休养生息时期。但2013年房价会表现出窄幅调整、稳步上行态势，涨幅不会很大，在4%～8%之间。

4、“地王”是否还会大量涌现？

可能性：80%

2012年上半年土地市场波澜不惊，下半年风云突起，地王涌现。尤其是临近年底，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市，“地王”大戏轮番上演。2012年销售形势向好，不少房企早早完成销售计划，使得房企拿地热情高涨，推动土地市场回暖，因此“地王”现象接连出现，则不难理解。

观察近期土地市场，土地价格并未大涨，加之开发商对后市预期也比较乐观，拿地热情仍将高烧，因此不难判断，未来还有可能会出现“地王”现象。当然，可以肯定的是，制造“地王”的，则是“招保万金”等在内的精英成员，而中小房企日子会过得更加艰难。

5、房企还玩降价换量吗？

可能性：50%

在过去两年里，“降价换量”策略为房企经常采用，而且效果不错，只要价格降到位，往往能够在短时间内获得理想的结果。2013年的市场行情有别于前两年，房企大规模降价促销的可能性已经不大，但不排除少量房企还会玩这一招。

2012年房地产市场回暖，以上海为例，据有关机构统计，2012年上海全市新建商品住宅的成交面积为939万平方米，同比增长28.6%。这种态势有望持续下去，因此房企的销售策略会随之调整，由之前的高速周转，转型利润考量，因此“降价换量”将不再成为首选。

6、房贷85折优惠会否变化？

可能性：30%

经历两次变故之后，购房者总算明白了，房贷能否享受到85折优惠，还得看银行的脸。最近的一次是2012年9月份前后，各地商业银行收窄优惠幅度。还有一次是在2011年上半年，部分城市房贷不仅没有优惠，还要上浮1.05倍左右。

2013房贷85折优惠会不会出现变化？从目前来看，变化的可能性不大。因为随着通胀压力得到缓解，流动性进一步宽松，银行用于发放房贷的资金会更加充足。唯一的变数在于，在资金紧张的月份，可能申请85折优惠房贷时间会延长，而如果想要银行快速放款，可能会被要求接受优惠幅度较低的贷款。

7、三、四线城市危机显现？

可能性：70%

温州房价与高点时期相比，已经腰斩；鄂尔多斯部分曾经超过万元/平方米的楼盘，目前售价仅仅3000多元/平方米，三、四线城市房价泡沫破裂，危机显现。

一、二线城市房价看涨，三、四线城市难说。供不应求的情形只会出现在我国一线城市，三、四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。尤其是少数不限购城市，因为投资性需求较为旺盛，导致泡沫成分较大，更为容易因为需求后劲不足而出现问题。

8、房东“跳价”大量出现？

可能性：50%

北京二手房加价70万元出售、上海房东小幅“跳价”……近日，二手房市场突然也变得热闹起来。楼市行情整体向好，二手房市场成交量自然也是水涨船高，成交状况大为改善。年末出现“翘尾”行情，二手房市场自然交投自然也会活跃起来，因此出现跳价、涨价的情况，自然在情理之中。

在2012年，相比较而言，二手房市场活跃程度不及一手房市场，这是因为此前开发商大多采用“以价换量”策略，但房东却不愿意降价，因此购房者更加愿意选择新房。而在2013年，市场转暖已成事实，所以不排除有更多的房东变得惜售起来，从而“跳价”。

9、房租涨幅超过10%？

可能性：20%

以前感叹房价比工资涨得快，现在又要加一项了，租金也比工资涨得快。有统计资料显示，北京市2011年房租涨幅约14%，而在2012年，涨幅也会超过10%。一时间，租房也成为不可承受之重。

2013年房租涨幅会达到多少？相信这依然是众多都市白领关心的一个问题。房租水平经过两年上涨之后，应该进入一个平稳期。同时政府也在通过各种方式加大租赁市场供应，这对平抑租金涨幅也有一定的作用，所以今年房租大幅上涨的可能性不大。

10、“千亿俱乐部”增员？

可能性：90%

2012年，绿地集团和保利地产成功跻身“千亿俱乐部”，使得国内成交金额超过千亿元的房企增加到了三个。据了解，2012年，万科成交金额达到1418亿元，依然是铁打不动的老大。绿地集团以1078亿元紧随其后，保利排名第三，成交金额达到1018亿元。

预计2013年“千亿俱乐部”成员达到六个。记者注意到，第四、五、六名的成交金额均超过了900亿元，如排名第六位的万达集团，成交金额也达到了905亿元。因此在销售形势向好的前提下，第一集团房企中的前六位，在2013年都有可能全部成为千亿元俱乐部成员。