资助孩子购屋 谨慎为之

数据显示，目前全美房价已跌至十年前的水准，房贷利率更是降至历史最低点、30年固定房贷利率不到4%，此时不买房子、更待何时？然而，对年轻人来说，工作难找而且薪资普遍偏低，眼看着千载难逢的购屋良机却无福消受。

除非，父母亲出面相助，年轻人才能把握住也许不会再有的低房价、低房贷利率市况。

根据全国房地产商协会调查，历经房市泡沫化之后，一般人比40年前更买得起房子，所谓的“房市可负担指数（Housing Affordability Index，全美薪资中间值相对于房价与房贷利率的数值）已升至历史新高，意味着，目前是购置人生第一个房子的最佳时机。

首次购屋者多半是年轻人，但问题是，年轻人财力普遍不足。全美几乎五分之一年轻人失业，而且刚踏出校门的大学毕业生平均背负2万5000元债务；就算有工作，第一份工作起薪也很低。

除了财力薄弱，年轻人还得面对比以前严苛的房贷标准；根据房地产市调机构Zillow数据，去年，全美房贷头期款中间值为房价的22%，大约是三年前的二倍。年轻人实在消受不起！

在这样的大环境下，年轻人想购屋，大概只能向“父母银行”借款。家住新泽西州的新婚夫妇山多先生和山多太太便靠父母相助圆了购屋之梦，他们手头只有3万元、大约占房价10%，必须再多筹一些头期款才能让银行安心把钱借给他们，于是，山多先生的父母亲拿出1万5000元、帮他们获得银行贷款。

像山多先生父母亲出钱相助的例子非常普遍，就像是父母给孩子的一份大礼；全国房地产商协会调查，最近购屋的人当中，约14%因朋友或亲戚帮助而凑得头期款，远高于五年前的9%。

父母助子女一臂之力的例子愈来愈多，但是，这可不像开一张支票那样简单，将牵涉到税赋问题，而且可能衍生情绪或情感上的复杂关联；一碰触到与钱相关的议题，就变得格外微妙而棘手。

为避免因钱财议题伤感情，父母或者为人亲戚者出手帮助年轻人购屋时，应拿出智慧、尽可能小心处理，不要横生枝节。

首先，可考虑单纯的出钱赠与，这么做可以避税。一人对一人的每年赠与免税最高额度为1万3000元，所以，一对父母亲每年可免税赠与5万2000元给儿子与儿媳妇。一旦超额赠与，报税时必须填写709表申报，但一直到一生的赠与金额超过赠与免税额512万元、才真正需要缴纳税款。

第二个可行的作法是，就像银行一样、借款给年轻人。如果这样的借贷关系摆在台面上，报税时，举借的年轻人还是可以比照向银行借款那样，将贷款利息提列为房贷利息扣减额，但出钱放贷的一方必须申报利息收入。

以协助亲人间相互贷款为主要业务的全国家庭贷款（National Family Mortgage）执行长布克说，亲人间贷款是双赢，因为拿出钱来的父母亲或长辈可赚得比放在银行还高的利息，年轻人的利息负担也比向银行贷款来得低。但要注意，利率必须至少达“适用联邦利率”（applicable federal rate）才能被界定为贷款、而非赠与，目前该利率为2.65%。

第三种办法是，父母亲与孩子共同购屋，同样也能化解税赋上的顾虑；作法是，父母与小孩先合力出钱买，而后，子女在经济实力愈来愈雄厚之后、慢慢将父母亲所持有的部份买过去。

不过，联手购屋潜藏一些风险。如果购屋时说好由子女负责还房贷，后来贷款付不出来，父母亲因为是房子的共同屋主，其信用将被拖累；此外，房子买了之后的装潢、布置等等问题很可能引发两代争议，父母亲原本出手相助的好意反倒成了亲子关系的杀手，宜小心处理。