看清房地产回暖真假象(图)
核心提示:根据目前房地产开发商的财务形式以及市场状况,继续坚持调控,近期内房价下降将更为明显,此时放弃实在不明智。
1月份中国各大城市的楼市成交惨淡,数据显示在监控的40个大中城市中有超过80%的城市楼市成交量环比下降。
就在市场预测房地产市场整体趋势将继续向下时,以北上广深等一线城市为首的楼市成交量突然在2月出现大幅回升,北、上、广、深4大一线城市2月的楼市成交量环比1月份分别上涨23.3%,48.7%,55.7%和40.7%。共计成交15544套,同比去年同期也有着近40%的涨幅。其他诸多二三线城市的楼市成交量也出现了明显上涨。
是什么原因造成了楼市成交量突然反弹呢？
首先,就是面对资金压力和长期的销售惨淡,出现了不少开发商推出包括降价在内的各类优惠吸引购房者,自然带动了交易量上的增长。
其次就是各项中央以及地方出台的新政策通过影响购房者贷款拉动了购房需求。像央行宣布,自2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点,增加了银行信贷的投放能力,首次购房者可以更容易并且更多的获得信贷支持,刺激购房需求。
再有,去年12月起,武汉、北京、天津、厦门、上海等城市先后上调了普通住房标准,通过将部分房屋从非普通住房转为普通住房,可以在交易环节享受到契税和营业税的优惠,降低交易成本,从而刺激成交量的提升。
更为关键的是之前大量具有购房资格的人群,选择观望或等待房价在未来出现明显回落。
而上述各类政策调整改变了他们对楼市的判断。具体来说,2月初央行继住建部之后再次强调满足首套房贷需求,下调存准率的举动都使得市场对于中央调控放松的预期增加。一些地方政府也开始有意地放松调控政策,内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等,虽有部分被中央政府叫停,但多少向市场传达出中央默认地方放松调控的信号。
这样地方政策与银行信贷出现放松,加之房地产销售人员和中介关于楼市回暖,房价反弹的宣传,以及部分二手房房主受鼓动将房价上提等,使得部分观望人群唯恐出现2009年那样的房价全面反弹,匆忙入市购房。
那么未来楼市和房价的走势又将如何呢？
首先楼市波动反映出中央和地方政府在房地产调控上的博弈。
房地产投资对于地方经济增长的刺激和对于各产业的拉动作用不言而喻。加之土地出让金占地方财政本级收入的大半,房地产调控造成土地市场萧条从而导致地方财政吃紧。这样地方政府出于保增长和保收入的双重考虑,在房地产调控政策上挖空心思大打折扣。
而中央政府则希望继续调控政策。经过2009年和2010年的房价大涨,能够在广大民众心中形成中国房价可以下跌和政府的房地产调控起作用的预期是非常不容易也是来之不易的,此时放松调控将无疑前功尽弃。尤其是前几年地价和房价的快速上涨刺激了大量企业将重心转移到房地产行业,如果放松调控,将会诱导更多企业放弃实业,对中国的实体经济造成的危害将不可弥补。
另外虽然部分地区房价开始出现下降,但下降的幅度普遍不大,根据目前房地产开发商的财务形式以及市场状况,继续坚持调控,近期内房价下降将更为明显,此时放弃实在不明智。
之所以前一阵对于北京、天津、武汉、厦门等城市的“微调”默许,是中央政府考虑到目前整体经济形势和地方财政的压力,加之这些城市还是以严格限购,和保障自住需求为基础的政策微调,因而能获得支持。但是对于像芜湖、佛山、上海等城市出台的政策,由于包含购房补贴、放松二套房限购等明显托市行为,几天后就被叫停。
未来一段时间内,地方政府仍将通用各类手段救市,在目前政策调整过大频频被叫停的情况下,短期内政府或更多采取隐性手段救市,例如要求国有相关企业或地方金融机构给予房地产企业支持和照顾等。
将佛山、芜湖、上海的放松调控政策紧急叫停,中央政府显示出继续严格调控楼市的决心。当然房地产调控不是最终目的而仅仅是手段,中央希望通过保障性住房建设、限购、差别化房贷等政策组合,使得房地产市场逐步向“居住性”本性回归,届时再以房产税取代限购来达到长期抑制房地产投资的目的。而房产税显然还处于试点阶段,向全国推广尚未成熟,在此之前调控政策不会整体放松。
另一方面近期的数据显示社会信贷需求不畅,实体经济增长堪忧,如果经济增长指标过于难看,中央政府对于地方的各类“微调”和救市行为可能将更为容忍,因此一季度以及上半年的经济走势将极大地影响房地产政策的走势。
数据显示,按照近期的销售速度,仅仅要消化北、上、广、深一线城市目前库存的商品房源就分别需要29个月、11个月、27个月和20个月。其他二三线城市也存在严重库存的问题,而且还有大量在建项目等候入市,除非成交量出现非常规反弹,否则开发商采取捂盘策略是不理智的。
在目前货币政策以及针对房地产调控的大环境下,开发商获得银行贷款的难度较大,而一直以来支撑房地产资金链的房地产信托,将有超过2000亿在今年内到期,兑付高峰将在今年三季度出现,在此之前兑付压力将倒逼大量房企进行降价促销。
因此在经济走势不出现大滑坡的基础上,中国一二线城市的房价有望在2012年出现10%-20%的降幅。
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