2012年的房地产市场(图)
去年下半年至今，全国有不少城市的楼市调控政策出现了或多或少的松动，主要集中在“限购”政策方面。其中既有芜湖这样的二三线城市，亦有上海这样的一线城市，虽然松动的幅度有很大差异。这证明了一个显而易见的道理，也是评论者过去曾一再指出的：由于商品房销售急剧萎缩，地方政府相关税收显著减少，特别是土地批不出去或卖不出好价钱……这些都导致地方政府的财政状况日益捉襟见肘，有些甚至已经频临严重危机、乃至破产。这一状况，也可以从近年来地方政府平台债务数字的水涨船高窥见一斑。必须看到，目前中国各级地方政府每年的财政收入中，所谓“土地财政”的比例评论达到了30%以上。有些城市甚至更高，而且还经常提前预支未来的卖地收入。这些压力迫使一些财政状况窘迫的城市不得不违抗或变相违抗中央政策，放松对楼市的调控。
但我们也看到，各地出现的上述楼市调控政策松动或变化，无一例外地被中央政府迅速叫停，或自我叫停。这显示了中央政府对这个问题的态度：即，调控是没有商量余地的，不达到预期目的，绝不能改弦更张。去年底以来，温家宝和李克强已经多次明确表态，阐述了上述意思。而在昨天的《政府工作报告》中，温家宝对此再次做出了强调。
鉴于2012年将是中国政治生活中非常重要的一年，各项政策变化的幅度不可能很大，我们可以预计，在房地产调控政策领域，尽管地方政府与中央政府的博弈还将持续下去，但出现明显的放松或转向，几乎是不可能的。
我一直认为，虽然中国房价泡沫的根源相当复杂，但从2009年开始的本轮房地产价格加速上涨，原因却是一目了然的，那就是超宽松的财政货币政策，尤其是后者，即货币超发引起的。也就是说，当时国家为了应对排山倒海而来的金融危机，不得已出台了著名的“4万亿”解决刺激计划，它造成了诸多严重的后遗症，如通货膨胀。而楼市泡沫其实正是全面的通胀中的一部分，只是作为一种非常适合投资和投机的商品，楼市的通胀表现得特别突出而已。反观近几年原油、黄金等大宗商品和艺术品市场扶摇直上的价格，以及“蒜你狠”、“豆你玩”等现象，我们还可以看到，通胀实际上远不止泛滥于楼市，只是楼市更牵动普通人的心而已。
自2010年下半年后央行采取了严厉的货币紧缩政策，先后两次上调利率、十多次上调存款准备金率，并使后者达到了创纪录的历史高位。这些货币政策有效地抑制了有愈演愈烈趋势的通胀势头，对抑制楼市的泡沫也起到了直接的作用。
最近两个月内，由于担心经济趋冷甚至硬着陆，同时也基于国内CPI指数明显回落的有利态势，央行的货币政策开始松动，已两次下调了存准率，预计将向市场释放七、八千亿的资金。虽说去年底中央经济工作会议已经定调，金融必须支持实体经济发展，银行系统内部也作出了许多行政规定，要求新增贷款用于为实业、特别是中小企业服务，但明眼人都应该知道，鉴于中国的国情，特别是存在大量直接依附于权力的国有经济的现状，只要政策开了口子，只要流动性房了出来，这些行政命令必定是要大打折扣的。换言之，这近万亿新增贷款中，必定有一部分突破重重禁令流向楼市。
在市场经济条件下，资金总是流向利润最高的地方。因此，想要金融支持实体经济，最好的办法是让实体经济的投资比虚拟经济的投机炒作回报率更高，靠行政命令只能是事倍功半。
总体来看，我预计，今年楼市调控的政策（以“限购”为核心）不会改变或放松，但随着接下来货币政策的进一步宽松，资金面上会出现明显的改观。至于近来有些人从北京等地商品房销售量回暖得出的所谓楼市“小阳春”的说法，我觉得基本不成立。相反，从全国的层面看，经过一年的肃杀调控，房地产价格的下落趋势已基本确立。至于何时能真正出现实际上的明显的价格下行，则要等到各地大规模的保障性住房的面市。当然，保障性住房本身又会牵扯出许多新的、甚至更大和更复杂的问题。
但是，本轮调控即便最终对抑制房价上涨是有效的，或者促进了楼价回落，赢得了一些老百姓的好感，由于它使用的几乎全部是行政手段，因而对一个原本就不算健康的房地产市场的伤害也是巨大的。我们甚至还应当担心，楼市的调控对摇篮中的中国市场体系都造成了严重损害。未来历史也许会遗憾地证明，医治“楼市发热病”而使用的治疗方法对中国经济肌体的副作用及伤害，比这种疾病本身更致命。
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