任志强：政策一松手 市场定反弹

市场持续低迷，库存大幅增加，企业资金链持续紧张，这样的局势下，是逆势抄底还是战略转型，是调整产品结构还是隐忍蓄势？2012年是否是世界末日还不敢下结论，但是是楼市的冬天却毋庸置疑。2012年，企业如何走出困境，购房者何时出手，政策、市场走向何方？

看看这些业内专家和地产大鳄怎么说：刘志峰、任志强、胡葆森等业内专家和实战企业家分享了自己对2012年局势的看法和“过冬”策略。

刘志峰：调控房价银行获利最大

2月18日，国家统计局发布了全国70个大中城市房价报告。报告显示：2012年1月全国70个大中城市房价环比上涨的城市个数为零。在新建商品住宅方面，2012年1月全国70个大中城市价格环比下降的城市有48个，持平的有22个。

“房地产企业要正确认识房地产调控政策，对河南来说，中原经济区建设是房地产企业发展的新机遇，目前，投资投机性购房开始降温，多数城市房价涨幅开始回落，调控效果开始显现。”中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰在会上表示。

不过，他也表示调控效果还不牢靠，投资性需求还存在，他建议房地产企业，“要跳出房地产来看房地产，房价过高不利于人才的引进和城市的和谐，房地产过热和房地产泡沫不利于经济模式调整和发展方式转变，房地产发展要谋求长远发展、持续性发展。”

他也发现了市场存在的矛盾，一是房地产调控的成果老百姓感觉不明显，因为银行利率没有严格市场化，利率一上浮，房价下调的好处都到了银行手里，老百姓没有享受到实惠。二是房地产宏观调控不意味着行业不发展。

他说：“房地产企业要从规模、粗放发展转变为重质量、重效益发展，产业链上优化组合，没有垮掉的行业，只有垮掉的企业。”

任志强：政策一松手 市场定反弹

不少专家和业内人士提到2012年房地产市场的走向，经常会提到“不确定性增多，走向不好判断”，可地产界实战专家、华远地产上市公司董事长任志强说，2012年的房地产市场确定性最明显。

“第一，调控政策不放松是确定的；第二，房地产投资下降也很确定，去年投资从35.2亿元降到27.9亿元，今年将延续；第三，今年新开工面积持续下降是一定的；第四，今年住宅的销售面积将略有增长，中央要求竣工500万套保障房，加上新建商品住房，总销售面积可能会略有上涨。第五，销售金额将与去年持平或略有下降，因为保障房的占有面积还不确定，占比多的话销售金额将下降，不然可能持平。”

任志强也认为老百姓没有得到房价下降的实惠，钱都转移到银行口袋里了，“银行利率上浮相当于房价下降的24%都被抵消了。希望银行对首套房贷利率加大支持，这样的话今年的销售面积有望增加。如果不下调，市场会更差，一旦上调，更多人买不起房，最后就是无人购房。”

对于宏观调控政策，任志强也持有不同的观点，他表示：“宏观调控是正确的，但是针对的目标是错误的，首先是调整市场住房结构是不对的，除了刚需，还有不少改善性需求是希望增大住房面积的，刚需需要小户型但市场不一定需要。可以参考国外，允许买，但是不能很快转售。”

“为什么人们选择投资房产，算笔账，如果100块钱放在银行，20年之后变成198元，但是实际购买力大幅下降；如果购买住房，20年中收益可能增长6倍。投资的渠道不外乎股市和房地产，是利率和货币政策导致人们愿意投资房产。”他说。对于房价，任志强表示，中央表示希望将房价调控到合理价位，但是什么样的房价合理，谁也不知道，没有消除根本原因，房价不可能回归到合理价位。“政策一旦松手，房价一定会反弹。”

想要房价回归到合理价位，他提出了以下建议：一是改变现有的土地制度和土地供给方式，给予自由交易的权利；二是住宅购置是资产购置，应给予相对优惠的利率，并对货币政策和税收政策进行一定的调整；三是房地产产品生产是一个固定资产投资的过程，不能把住房问题当做政治问题来解决。

他提醒房地产企业，在政策限购下，不少企业选择改变产品种类，由住宅转向商业地产，“一个区域内商业地产的比例由当地的城镇化率决定，只有城镇化率超过60%，才会需要大量的第三产业和商业地产，不要盲目转投商业地产，不然容易出现失误。”

胡葆森：机遇与挑战将共存

相对于任志强的宏观言论，胡葆森的观点无疑更具有可参考性和实用性，“连万科的老总都说，现在降价回收的都是保命钱，其他企业就更不用说了，所以限贷比限购对市场的打击更严重。”胡葆森感叹。

不过，他对未来的市场仍然看好，河南城镇化趋势不会改变，行政手段压制下的需求还存在，河南的房价总体处于一个合理的水平，一旦政策解压，市场会好转。

“现在就有很好的机遇，城镇化加速带来了每年5000万到6000万的刚需，城市空间的扩大也扩大了市场容量，产业转移、升级和消费机构升级也让工业地产、物流地产、城市综合体等显现，城市建设步伐的加快和区域关注度的提高给了企业更多的机会。”胡葆森鼓励河南的本土企业。

地产市场一直处于梯度转移中，未来5~10年，某地的市场份额就会被当地十大地产公司瓜分，现在有60%已被瓜分。鉴于此，他建议房地产企业，要确定好企业的终极发展方向和价值观，建立好自己的根据地，做好产品定位和区域定位。

想活下去并活得很好，没有一手绝活是不行的，地产企业也是如此，他说，只有你能做而别人不能做就是你的绝活，市场形势好出大公司，市场形势不好才会出好公司。除了靠谱的绝活外，行业间的联合也很重要，合作才能共赢。

最后，他重点讲了企业怎样在冬天运营好自己，“想好自己是做项目，还是做公司，或者是上市公司，其实潜心于一个城市、一个项目，把项目和服务做到极致，就可以在河南存活下来，建业扎根于河南，明年要发展到50个城市，最近买了三块地花了35亿元，压力也很大，只是因为早作准备，日子还算可以过下去。”

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