牛刀：中国房价的买点尚未出现

2011-11-22 13:02

其实在我的新书《穷人通胀富人通缩》当中，对住宅出现买点的主要特征已经表述的很清楚，用了很大的篇幅阐述买点的形成，何时买房才不至于一买到房子就开始贬值。从本书的观点出发，现在买房和调整到位再买房，房价至少还有20%至30%的跌幅。但是，最近还是有许多网友和媒体向我咨询何时出现买房的时机，因此，有必要再谈谈我的观点和看法。

首先，我们来看货币。2008年出现次贷危机是9月5日雷曼兄弟破产，中国央行是10月分开始大量印钞，持续到2009年底，M2增幅达到29.7%。2009年当年中国房价上涨为1.5%，2010年房价开始暴涨，具体多少不知道。中国央行这轮紧缩政策是2010年10月20日开始的，实行的是第一次加息。持续到现在，M2降至13%，相对于2009年下降了60%。房价主要因素是货币，货币放开，房价上涨；货币紧缩，房价下降。货币传导到房价上的效应是一年，也就是说，房价真正的普跌应该出现在2012年下半年。

其次，影响房价第二大因素是土地价格。今年一线城市的土地价格，同等片区已经下降了40%，所谓地王已经成为传说，到处是土地流拍或者以底价成交。土地价格传导到房价是一年到两年，也就是未来一到两年预期房价相对2011年下降至少40%。这种预期一旦被得到市场的确认，房价才会出现实质性的下降。

目前我们看见房价下降，只是房价下降第一阶段，区域泡沫破灭阶段，最典型的特征就是，房价打折，二手房价倒挂，这个价段一般要持续半年到一年。目前为不到半年时间。这个时候的房价下降是一种假摔，假装跌倒一下，等别人来扶。但是，偏偏就会有很多人会去扶一下，其实，让房价摔倒最好，让让知道什么什么是痛。

房价下降的第二阶段是普跌阶段。进入这个阶段，我们才会发现房价出现实质性的下降，是整个不动产的价值在回归理性，作为房价会回归到与城市居民购买力相对称的状态。用凯恩斯货币通论的观点来解释就是，房价必须与货币工资挂钩。而货币工资在中国的特征就是军人、公务员和央企员工的平均月收入，当然也有一些民营企业和上市公司，是采用货币工资的模式发放薪水的。我们很多的白领和婚龄期的城市居民，很多没有享受货币工资，拿的是名义工资，那就是用自己家庭三到六年的收入可以买到一套90平方米住房的状态，才符合中国国情，否则，对经济对社会都是一场灾难，引发的社会矛盾不可调和。

房价下降的第三阶段是泡沫破灭的阶段，这一阶段是对前期炒作过度的地区实行彻底的回归，其市场特征是到处是烂尾楼，房价跌去80%也没有人买，个别大型房企破产，开发商跑路现象增多。这个时候，有很多廉价的资产。

从目前市场情况看，房价正处在第一阶段，这个时期有楼盘打折，但不是普跌，因为货币紧缩效应和土地下降的效应还没有传导到市场。依据市场传导时间效应推算，明年6月以后，全国房价将会发生普跌，这时才是房价最好的买点。

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