楼市泡沫是放大还是开始挤出

2011-10-25 12:03 作者:易宪容

最近有一期的美国《时代》，把中国房地产泡沫破灭对世界经济影响看成是当前世界上最为重要的第三大问题(第一大是欧洲主权债务危机，第二大为美国经济可能第二次探底)，如果中国房地产泡沫破灭，对世界经济冲击与影响不可低估。

现在的问题是，当前中国的房地产泡沫是不是还在继续吹大，或中国房地产泡沫开始在挤出？

房地产市场是否发生根本性变化，一是要看房价是否出现大的调整，或房地产市场投资预期开始改变；二是看房地产宏观调控是否继续完善。

先从住房价格来看，从2010年国十条以来，到今年9月份为止，国内70个城市房价，尽管房价环比下降的城市在增加，但是以同比来看仅有一个城市下跌，而其他城市房价同比仍然在上涨，只不过上涨幅度没有以前那样快而已。

在市场经济中，价格变化是整个市场运作的核心，如果房价不调整或下跌，巨大的房地产泡沫是无法挤出的。

再从中国各地住房的供求关系来看，随着住房销售快速下降，不少地方住房都处于严重供应过剩的态势下。而这种房地产供应严重过剩又分为两个方面。一方面是房地产开发商手中持有的住房没有销售出去，二是早几年住房市场投机炒作疯狂，大量空置投机炒作者手中的住房。

如果这些住房投机炒作者意识到市场预期开始逆转，这些过剩住房就会大量流向市场。其对市场造成的影响与冲击决不会小。

早几年房价快速飙升时，房地产开发商及不少投机炒作者，都认为国内房价之所以会快速飙升，就在于住房市场的供求关系问题，就在于住房市场存在如此大的“刚性需求”，但住房生产又十分有限，其价格岂能不快速上涨？

如果按照这样的逻辑，当前住房完全处于供大于求的市场，那么住房完全供大于求的城市，房价也一定会下降了。

可实际上，即使房地产开发商手上持有的住房最多，住房投机炒作者住房空置率最高，当前国内房价就是不调整。何也？问题就在于当前中国住房是投机炒作为主导的市场，这种市场住房需求可以是零到无穷大。

即只要信贷获得容易、融资杠杆率高及融资成本低，投机炒作者对住房市场价格上涨的预期就会高，涌入住房市场的投机炒作者就会是无穷的。

因此，当前中国住房市场调整完全取决于是不是由投机炒作为主导的市场转变为以消费为主导的市场。当前国内房地产市场这种转变仍然处于不确定之中，从而使得当前国内房地产市场投机炒作者总是认为当前政府的房地产政策是暂时的，只要有某种突发条件就会出现逆转。

如果房地产仍然是一种最为好的赚钱工具，那么房地产泡沫要想挤出是不容易的。