牛刀:明年房价相对2010年要跌50%

2011-10-18 12:00

记者：楼市现在为何低迷？

牛刀：从货币的属性来讲，中国房价的定价权是人民币，不是美元。美元只能影响中国房价的很小一部分，即购买力和部分建材原材料。中国房价的最大的部分是地价和税收部分，约占房价的60%。这就决定人民币的发行增速决定房价的涨幅。2009年人民币的发行增速为29.7%，而2011年人民币的增速为14%左右，大约下降一半。从金融学的货币理论来解释，房价也将下降一半。从货币传导市场的时间看，2009年超发的货币影响的是2010年的房价，那么，2011年货币紧缩将影响的2012年的房价，也就是说有60%的权重决定2012年的房价相对2010年要下降一半。

2011年楼市的低迷是正常现象。市场正在胶着，其主要原因是市场被限购令冰冻，逆转了市场的供求关系，但是，市场停留在通胀的误解上。通胀的消除和房价的下降的关系，是哥哥和弟弟的关系，房价是哥哥先下降，通胀是弟弟随后下降。在政府宏观政策的调控上的逻辑上是，只有通胀遏制，才有房价的止跌。现在正是哥哥临产前的阵痛，只有下降才会诞生新的生命，否则，就会因为难产断送新的生命。所以，此时是最痛苦的时刻。

记者：有些开发商已经要降价，其他开发商会不会跟随降价？房价到底会不会下降？如果降，一二三线城市的降幅分别是多少？比较大幅度的降价会发生在年底吗？

牛刀：房价下降要分三个步骤：第一个步骤是区域性泡沫破灭。温州、通州、义务、鄂尔多斯、香港、海南等地，房价泡沫正在以各种形式破灭，这一步的特征是市场在考验开发商的资金链，过程要延至本年末。第二步是大跌，货币紧缩政策的响应传导到市场，全国房价将出现局部大跌，地价开始普跌，生产成本和生活成本出现大幅降低，中小企业开始如雨后春笋蓬勃发展，资金流出房地产。这个过程将持续一至两年。第三步是普跌，市场开始根据购买力进一步校正市场的供求关系，房价回归常态，三四线城市房价会被打回原型。

年底之前，房价不会出现整体大幅下降，但是，会出现局部和个盘的降价销售，很多楼盘会跌去30%左右。这时开发商开始分批出逃。

记者：楼市低迷将会给大、小开发商带来怎样的影响？给其他行业又会带来怎样的影响？比如银行业。

牛刀：大家必须明白一个道理，中国的房价定价权是人民币，是以政府的信誉在背书。房价的涨跌，与政府的信誉反相关；房价上涨说明政府的信誉在下降，政府不会让自己的信誉一直下跌直至破产。开发商要记住的，丛林法则，适者生存，任何抵触行为，都将导致破产。至于地方政府，肯定会拼命维护高房价，但是，没用。因为地方政府没有房价的定价权。

市场存在一种极大的误解，认为房价下降会影响经济，这是很荒唐的事。房价下降只能表示资金流出房地产，房地产在任何国家都从来不是支柱产业，也没有任何科技含量，何来影响经济？香港那个地方是个例外，香港的衰落，与港人贪念房地产有关，总有一天还要吃苦头。

至于银行，只有不懂金融的人才会认为房价下降会导致银行风险加剧。房价上涨，会创造货币，所以，货币越来越多；房价下跌，对银行来讲是在回收货币，是在降低银行风险，影响的是规模效益，何来风险？现在美国人在“占领华尔街”就是在对银行的规模效益提出质疑，中国正好乘此机会调整银行业的市场行为，减少暴利，让利于民。

记者：国家该不该救开发商？怎么救？

牛刀：我刚才说了，中国的房价是由政府背书，道理很简单。救与不救，就看政府是不是让自己的信誉破产。我认为，政府不会再救开发商，也没有必要。为了几个商人赚钱，危害最广大的民众利益，是不可持续的。

记者：什么时候是人们买房的好时机吗？

牛刀：关于买点的生成，我在我的新书《穷人通胀富人通缩》已经作了具体的分析，最好的买点会在2012年下半年至2013年生成。现在买楼，只会等着贬值，钱再多也不要犯傻。尽管在2012年下半年至2013年之间，不能保证不贬值，起码躲过大跌的时候。

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