房地产信托收紧加速中小开发商出局

2011-09-27 12:02 作者:王晶

瑞银证券今日发布报告称，对信托贷款更严格的监管将进一步增加开发商的融资压力，一些资产负债表过度扩张的中小开发商可能走向破产。

瑞银集团中国首席经济学家汪涛认为，虽然房地产信托收紧，商品房新开工面积和新投资可能大幅减少。但保障房加速建设，房地产建设整体仍表现良好，房地产信托从严监管对经济影响较为有限。

2009年下半年，信托融资开始蓬勃发展。为绕过贷款限制，银行与信贷公司合作，以信托公司名义筹资，再将筹得资金购买银行贷款或借贷给项目。

从2010年二季度开始，由于政府对房地产行业实施了紧缩政策并收紧了对开发商的信贷，开发商不得不使用一些替代性的融资工具，包括房地产信托。

根据中国信托业协会和用益信托网的数据，截至2011年6月，房地产信托资产已由2010年3月的2350亿元增至6050亿元，增幅为150%。同时，信托资产总额也由2.4万亿元增加至3.7万亿元。

2010年年中，中国银监会开始严控融资类银信合作产品，但其他类型的信托产品继续增长。直至近日，路透社报道称，银监会将摸底一些房地产开发商的信托融资。

受此消息影响，9月22日，绿城中国早盘股价大跌近17%，至近两年低位，其他多家内地房地产股亦跟风下挫。市场颇为恐慌。

汪涛认为，银监会加强对房地产信托的管控，将降低银行与信托公司对房地产行业的风险敞口。7月以来，新发行房地产信托大幅下降，她预计，新发行房地产信托在四季度进一步减少。

不过，对信托贷款更严格的监管将进一步增加开发商的融资压力。随着房地产销售在未来数月趋于疲弱，一些资产负债表过度扩张的中小型开发商将面临财务困难，并可能走向破产。

汪涛预计，未来数月更为吃紧的流动性会导致商品房建设活动更为疲弱。随着政府继续推行当前的房地产行业紧缩措施，商品房建设活动将会进一步放缓。

另一方面，由于开发商将面临持续的流动性紧缩和疲弱的销售数据，越来越多的公司可能会愿意通过降价来减少库存、参加保障性住房建设，在某些情况下，小型开发商将不得不把土地或项目折价出售给具有流动性的公司，或走向破产。房地产行业或将出现类似于2004-2005年的整合。

汪涛认为，如果当前销售数据的疲弱趋势延续至9-10月的传统旺季，那么明年的新开工面积及商品房投资将面临更大的下行风险。

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