香港楼价跌幅将有多大？

2011-09-22 16:17 作者:徐晓瑜

当香港房地产市场于1997年底崩盘后，房价下跌走势持续了近6年时间，最后止跌于崩盘前水平的三分之一。

亚洲金融危机和非典(Sars)疫情分别在1998年和2002年对香港造成了毁灭性打击，但人们普遍将控制土地供应和公屋供应的公共政策归咎为加剧并延长房地产市场滑坡的罪魁祸首。这激起了人们对首届香港特别行政区政府的普遍愤怒，也导致了首任特首董建华的最终辞职。

根据全球房地产机构第一太平戴维斯(Savills)的数据，如今，在经历了多年的来自中国内地的充沛流动性、本地超低利率以及供应短缺后，香港成为全球房价最贵的地区。香港本地指数显示，目前香港二手房均价约为每平方英尺6000港元(合769美元)，与1997年房地产市场崩盘之前的水平大体持平。

多数人现在的问题并非房价是否会出现调整，而是调整的幅度会有多大。

成交量和地价最近双双下跌，这表明，购房者和开发商都认为风险在上升。据坊间传言，由于北京方面不断收紧政策，一直支撑香港高端房地产市场的内地富有购房者正停下脚步。

由于香港盯住美国利率，香港政府的货币政策对此无能为力。然而，自今年3月以来，随着港元贷款增速超过存款增速，香港银行一直在提高抵押贷款利率。越来越多的香港储户正将手中的港元兑换为人民币，企业借款者也乐于支付香港更高的利率，因为它们在内地更难借到资金。

分析师表示，打压房价的另一个因素是政府政策的变化。除了推出短期措施（例如征收打击投机的印花税，并降低豪宅的贷款与估值比率(LTV)）为房地产市场降温之外，香港政府似乎决意扩大土地供应并稳定房价。

香港政府今年宣布，将重启定期土地拍卖，并提供足够的土地，用于在未来10年每年建造2万户私人住宅。香港政府还表示，将每年提供1.5万户公屋，帮助那些买不起房子的人。

外界普遍预期，香港特首曾荫权将重启“居者有其屋”计划，指兴建中低收入家庭可以购买的补贴住房。2002年，随着房价不断下跌，该计划遭到搁置。分析人士表示，如果香港政府真的兑现其每年建造2万户（这是每年新住宅的平均需求量）的承诺，这可能会大大有利于降低因供需巨大缺口导致的价格波动。

香港政府垄断着该地区用于房地产开发的新地供应，其传统的供应策略是在房价较低时暂停土地拍卖，然后在房价被认为过高时拍卖大量土地。

香港房地产经纪公司美联集团副董事长黃锦康表示，这其中存在两个问题。首先，政府这些决定往往来得太迟了。他表示：“四五年前我们就告诉官员，他们应开始再次售地，但他们过了这么长时间才动手，这就是房价自2003年以来一直上涨的原因。”

另外一个问题是，到新房建成时（在香港建造一栋摩天大楼通常需要三四年的时间），房地产市场可能已发生了变化。他表示：“1999年，有超过3万户新建私人住宅完工，而每年的平均需求为2万套。它们都是之前几年房价高企时、为房价降温而大规模售地的产物。这些新房的入市非但没有达到预期效果，反而给已在下跌的房价带来了更多的压力。”

因此，香港房价将下跌多少？鉴于自2009年以来房价已上涨约70%，多数预测没有指向大规模崩盘。

巴克莱资本区域房地产研究主管安德鲁-劳伦斯是态度最为悲观的分析师之一。根据他的估计，香港房价明年将下跌25%至30%，直接原因是借款利率上升。

香港世邦魏理仕估值和咨询服务执行董事余锦雄预计，未来18个月，香港房价将下跌10%至20%。“所有推动房价的主要正面因素已消失。来自内地购房者的资金可能只会减少，而且利率已触底，”他表示，“但港元贬值（这令本地资产对于海外买家而言相对廉价）以及一手房持续短缺，应该会为市场提供一些支撑。”

他表示，如果未来一年港元下跌10%，内地购房者的需求将再度出现。他补充称，如果贬值速度慢一些，例如3%至4%，对海外买家的吸引力将不会出现很大改观。

香港中文大学金融学教授王泽基表示，房价早就应该调整。他表示：“房地产市场不应该让人们的购房成本达到家庭收入的12倍。

(文章仅代表作者个人立场和观点)