为什么德国人可以一辈子租房

21年来，朱子娟一直租房住。前19年她在德国，上学、工作、结婚，其间搬了两次家，从没想过要买房。2008年她回到北京生活。

在德国，朱子娟身边大部分人都租房住，甚至经济情况相当好的人也很少买房。尤其在二三十岁的年龄段，几乎没有德国人会考虑买房。

很少有国家有德国这么低的自有房率。德国联邦数据统计局在2009年公布的数据称，大约只有43%的德国人有自己的房子，这一数据低于欧盟国家的平均值60%。在英国、西班牙和意大利，这一比例大约在70~80%之间，美国则为69%。

事实上，对大多数德国人来说，买房并不是什么困难的事。在首都柏林，市区的房屋均价为1500~2000欧元/平方米，而柏林2009年的人均月收入约为2400欧元。

猛涨房租是犯罪

在北京的这两年租房生活中，朱子娟发现，北京房租几乎一年涨一次，“幅度有时大得可怕”。她的一个朋友在雍和宫附近的胡同租了个四合院，一年期满续约时，房东提出要涨30%，于是朋友只好搬家。对于房租的上涨，德国《民法典》作了规定：房东必须提交正式的书面说明，阐明合理的涨价理由，还须举出三个同类住房涨价的例证，房客不同意的话，就由法律裁决。

中国人很难想象为什么在一个资本主义发达国家，法律对房客的保护显得那么“反市场经济”。

这种保护在德国《租房法》中得到进一步细化：如果三年内房租上涨超过20%，就属于违法行为；如果房东要求的房租超出“合理房租”的20%，会受到巨额罚款；超出50%者则构成犯罪。

除了控制租金，德国法律对提前终止合同的规定，也侧重房客利益。房客想解除合同，可以不阐明任何理由，只需要提前三个月提出申请。而除非有非常特殊的理由（如房客死亡），房东无权单方面终止固定期限合同。

如果房东想提前终止合同，而房客不同意，即使是由于房客没钱缴房租，房东也不能将其赶出去，必须经诉讼裁决。而走法律程序往往耗时耗力，用七八年才把缴不起租金的房客赶走之类的事例，不时出现在德国新闻里。

房价关系政治生命

德国实施的是“社会福利市场经济制度”，联邦政府将保障居民住房列为首要的政策目标之一。在竞选中，房地产政策始终是主要议题，如果有人提出的政策会导致抬高房价，他丧失的可能不仅仅是选票，甚至是整个政治生命。

同房租类似，房屋买卖市场也有由第三方评估、设定基准价的制度。如果售房者定的房价超过“合理房价”的20%，购房者可向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，售房者将面临最高5万欧元的罚款。超过“合理房价”的50%便构成犯罪，最高可被判处三年有期徒刑。除了基准价制度外，政府还对房屋买卖征高额税收。

在多种措施作用下，1977年至今的30多年里，德国房价平均每年仅上涨2%。扣除物价因素，德国房价实际上基本保持不变，甚至略有降低。有人通过计算得出，由于德国房价长期没有变化，如果买一套房子，十年后出售的话，将所有附加费用都计算在内，甚至要损失10%~11%的价值。

在北京住了两年后，朱子娟有了在柏林买房的打算。因为相比之下，她发现德国的房子很便宜。在距柏林市区40多分钟车程的郊区，“风景优美，附近有一条小河”，她看上了一套占地面积1000平方米的别墅。那幢附带车库和一间小屋的别墅，价格约合人民币50万元。