钱从四方来 俱往地产去(图)

2011-09-11 15:37 作者:童大焕

中央银行今年以来大规模提高准备金率以回收流动性，银行也因此对住房按揭客户惜贷，加上一系列严厉限购政策，本想逼房地产商降价，但房地产商却多数岿然不动，甚至于央视还报道过房地产商做起了煤老板，投资煤矿赚快钱。中国社科院金融学者易宪容发表文章《房地产市场未来有多种可能》指出，从全国住房销售、住房投资开发、资金进入情况来看，当前国内房地产仍然处于极度亢奋之中，比如上半年住房投资开发增长达到了36%以上水平，房地产开发资金增长达到了26%以上。全国的住房平均价格（全国住房销售总额除以住房销售总面积）从2010年底的4724元上涨到5188元，涨幅达到近10%。一二线城市吹大的房地产泡沫向三四线城市蔓延。

吊诡的事实令人眼花缭乱，不知如何判断。其实只要理清楚“钱从哪里来，又往何处去”，顺藤摸瓜，一切便了如指掌。首先是大量资本在银行表外和民间金融中运行，根本不受监管。过高的通货膨胀导致严重负利率，居民与企业不愿意把存款存入银行，纷纷通过各种投资渠道如银行理财、信托等产品把银行存款分流出来，通过委托贷款、小额贷款公司、担保公司、信托公司、财务公司以及私人借贷等活动，形成数量庞大交易活跃的“影子银行”。这便是资金的主要来源。

有钱了，钱向哪里去才有高利润高回报呢？传统制造业肯定不行，银行负利率也不行，珠宝古董艺术品门槛太高圈子太小，股票太不靠谱，选来选去，这么多年来只有房地产最保险。正好碰上严厉限购，多数地产商即使降价也无人买房，但是不能坐以待毙啊。怎么办？高利息向影子银行借钱！高利息又催生民众和中小企业千方百计向银行和个人借款，转手以更高利息向外借贷。最后这些钱都源源不断地流向了房地产。

联达四方机构总裁杨少锋前不久在福建、浙江走了一趟，发现大量制造企业向银行贷款完了以后去做高利贷。“现在我们融资的成本，银行给开发商贷款都是15%，基金现在的融资成本没有低于20%的。金融机构贷给开发商的钱都是25%的利息了。”

严厉的“超级限购”导致了一个意想不到的后果：限购没有能够阻止资金进入房地产领域，反而以一种更疯狂、利息更高的形式进入了房地产领域，既形成了一些经济活跃地区“全民借钱、全民进入房地产（间接或直接）”的后果，又以成本推动的形式极大地推高了房地产的“隐形价格”。未来限购一旦开闸，这些比调控前还高的“隐形价格”就必须在市场上得到实现，否则，不仅是房地产业崩盘，还有可能直接导致整个金融体系的崩盘。

可以说，超限购导致房地产业全面绑架了中国金融乃至中国经济。如果不限购，资金以正常购房等方式进入房地产，还不会推高房地产的“隐形价格”（即没有实现但必须实现的价格），同时所购房屋还可以成为使用品进入社会，造福社会。可是，由于限购，资金无法在房地产开发完成后的后端进入，倒过来以更高融资成本为代价在房地产前端进入，抬高房地产价格的作用没变，巨额利率还引得全社会的资本都疯狂进入，且门槛比购房低得多。这时候的房地产，还不能购买使用，却已经完全变成了资本投机的工具。

违背市场规律的行政调控，只能导致比市场调节更严重的后果。只要房地产成为国人保值增值的工具，不论行政手段的限购乃至法律手段的对房地产保有环节征收物业税，都无法阻止人们和资金的疯狂进入。而资金的疯狂进入，自然只能使房地产价格继续向“没有最高，只有更高”的方向迈进，直至最后房地产和金融体系一起同归于尽。

超限购的南辕北辙说明，就房地产论房地产已经完全走进死胡同。只有围魏救赵，才能救中国经济于水火、解房地产业于倒悬。办法两个字：减税。

经济学家郎咸平在《限购令能消灭炒房团吗？》一文中写道：“制造业平均毛利润5%，如果再刨去一些其他费用的话，我们的制造业基本是不挣钱的。2010年，我国增值税收入是2.1万亿元，企业所得税是1.3万亿元。根据证监会的研究数据推算，中国上市和不上市的企业利润总共不过3万亿元。此外，不同行业还要负担不同的税费，比如汽车等行业要承担6000亿元的消费税，服务业要负担1.1万亿元的营业税。整个算下来，2010年我们国家的税收总收入是73202亿元，相当于中国企业税后利润的2.4倍。像中石油、中石化这样的垄断行业完全可以将税费转嫁出去，但是大部分企业，尤其是制造业，因为受限于"6+1"产业链里面最没有定价权的处境，它的税负根本无法转嫁，结果就是"又累又挣不到钱"。”只有减税和创造更自由公平的竞争环境，让更多的行业能挣钱，同时又让更多的富余资本有渠道保值增值，中国的房地产市场才有可能进入良性轨道。

(文章仅代表作者个人立场和观点)