房价大跌可能性几何？

2011-09-02 12:10 作者:陶冬

笔者一位朋友，在佛罗里达州买下一幅土地（永久产权），正在建筑四幢小型住宅楼，预计租金回报7-9％。这块土地的买入价为15万美元，15万美元在上海只能买到住宅内的一间厕所，在海南也不过能买到两间厕所。

不知不觉间，中国房价与世界标的之间的距离，越拉越大，不仅一线城市房价离谱，疯狂的海南房价离谱，连二线城市的房价比起海外二线城市也开始显得离谱。

国务院7月12日的公告，不仅维持了房地产新政的基调，而且将对非居民的限购延伸向二线城市。尽管经济遭遇一些增长波折，打房决心不动摇，为今后12个月的房地产政策定下了基调。通过政策调控，抑制炒作，换取时间，早日推出政策性住房。

在“看谁先眨眼”的博弈中，开发商先输一局。2009年下半年买地所建成的新楼相继进入市场，新盘供应压力极大，销售却不见景气，高杠杆的公司开始感受到资金链的压力，不少小开发商的现金流似乎在逐步陷入绝境。

进入“金九银十”的销售旺季，面对持续的政策打压和买房人的观望，笔者认为新楼盘的售价出现松动的可能性颇大。住房销售数量估计会因此出现反弹，不过反弹力度未必很强，对解决部分开发商的现金流压力效果也未必很大。开发商在与政府、买房人的三角关系中，可能仍处于弱方。

不过，就整个房地产开发行业的借贷杠杆来看，目前的水平明显低过2008年周期时的水平，住宅库存大约相当于13个月的销售量，好过2008年19个月的水平。二三线城市在上半年销售还算理想，大开发商也在海外通过发债、增发集到一笔资金。笔者认为，房地产开发商还没有到大举砍价出货的地步，今后一段时间，行业整合比降价更可能体现房市的调整。

毫无疑问，在中国政策因素对房市的影响，大过世界上多数其他国家。房价已经不仅仅是经济现象，同时又是社会和谐的寒暑表，北京在这个领域可退让的空间有限。不过政府也没有一棍子打死房市的意愿。房地产毕竟是国民经济中极毫无疑问，在中国政策因素对房市的影响，大过世界上多数其他国家。中央政府的房地产新政，明显地要通过打压投机来抑制房价暴涨，房价已经不仅仅是经济现象，同时又是社会和谐的寒暑表，北京在这个领域可退让的空间有限。不过政府也没有一棍子打死房市的意愿。房地产毕竟是国民经济中极其重要的一个环节，金融稳定、人民财富、消费建设、地方财政，样样要靠房市。笔者相信，今后12个月的房地产政策基调是，以政策换取时间，维持偏紧的主基调，辅以适当的微调。当投机炽烈、房价飚升时，政策全面打压；如果经济、房市出现意外疲弱时，房地产政策又会有技术性松动。房地产政策，归根到底是宏观政策的一部分。

有人指出，也许一线城市有泡沫，二三线城市仍值得投资。中国幅员辽阔，每个城市都有自己的基本面，需要做个体的分析。不过笔者认为，二线城市的房价也已经不便宜了。那些城市的房价虽仍低过一线城市，但是当地的收入水平也大幅低过一线城市，“便宜”只是在一线城市热钱眼里的一个相对概念。而且，相当一部分二线城市的住宅库存急剧增加，太原、天津等城市哪怕开发商不再建任何新楼，现有的库存也需要8-9年才能完全消化。另外还有部分城市以政府迁址为由另起新城，那里的房屋空置情况更令人叹为观止。

这样是否意味着中国的房价面临大跌的风险？笔者相信，中国的房价迟早会有一次较大的调整，不过调整未必已近在眼前。上海的房价水平接近东京，而上海人的收入水平仅有东京人收入的1/5。如果海南岛的临海住房全部以现在的价钱卖出，足以买下金融中心曼哈顿。这些都是乱象，是笔者认为房价迟早会跌的理由。

目前中国房价高企的根本原因，是流动性性过剩、利率过低。负利率下银行储蓄搬家，住房成了普通百姓的储蓄手段。通胀预期升温，人们购房保值也无可厚非。如此的货币环境，恰恰是政府房地产新政推行得很艰难的原因。

然而，货币环境正常化，是一个漫长的过程。间中针对经济中的一些突出矛盾，政策上会有技术性调整，甚至政府对部分领域实施定向宽松，但是笔者相信，政策总体上逐步收缩乃大趋势，3-5年后利率回到雷曼兄弟倒闭前水平（甚至更高）、流动性回落到与实体经济需要相适应但足以抑制资产泡沫的水平乃大趋势。这几年的货币环境属非常态，那么“正常化”只是一个时间的问题，过程的问题。

同时，中国出口业的萎缩，估计会加速，经常项目顺差会进一步减少。这是中国经济转型的必然产物，也是全球贸易再平衡的基石之一。出现这种进展的一个后果，就是外汇占款逐步下降，顺差所带来的流动性（占2010年新增M2的26％）随之消失。

在投机炒作上，如今在中国好像“不差钱”，手头拥有几十套房子的人自然不愿意放售。不过几年后，当货币环境正常化之后，当银根正常化之后，当温州商人、山西煤老板的资金链比目前紧出许多、资金成本高出一截后，且看他们卖不卖楼。

笔者将中国房市的调整，看成一个中期过程，看成货币政策恢复正常化的衍生结果。房市具有强烈的周期性特征，受货币政策周期的严重影响。逆市炒房，比逆市炒股票要难得多。中国缓慢的货币政策正常化，在某种程度上是一个温水煮青蛙的过程。中国房地产市场其实与其他国家没有太大的不同，除了资金环境相对封闭外，最大的不同是负利率现象逼迫银行储蓄搬家，货币政策已连续扩张了8年，2011年仅是收缩的开始。

(文章仅代表作者个人立场和观点)