房价绷不住了

2011-08-31 12:05 作者:李慎

纵然开发商痛批限购政策饮鸩止渴，地方政府卖地收入锐减有苦难言，中央政府对房地产的调控仍咬定青山不放松。

2011年上半年，中国房地产市场平淡黯然。限购钳制了市场需求，银行信贷收紧，海外市场融资成本趋高，国内资本市场大门紧闭，地价却难见下跌。

近期陆续出炉的房地产上市公司中报却显示了另一番景象，知名开发商仍吸金不减，万科、保利、金地、招商地产1月至6月签约销售金额同比增幅分别为79%、81%、109%、62%。但靓丽中报的背后却隐藏着一个重要事实，由于房地产开发结算周期的客观原因，2011年上半年的部分业绩来源于2010年下半年的签约预售。

对于开发商来说，最能助其掌握主动权的，只有预售款。近两个月，一二线房地产市场项目打折促销的广告不绝于耳，但鲜有大型知名开发商做出明确的策略性降价动作，因为上半年他们手里的资金还能撑得过去。

但这样的局面已难以为继。经过2008年市场V型反转的洗礼，过去的降价风向标万科此际已退居幕后，内部暗令不可再提“降价”二字。但事实上，包括万科在内，各大开发商的降价行动已潜流涌动，团购、内部价、送装修等众多名目，都旨在让利客户。8月17日，住房和城乡建设部正式公布对各地列入新增限购城市名单的五项建议标准，三四线城市限购政策呼之欲出，这令大批已退守至三四线的开发商都感觉快“绷不住”了。

在调控政策及其预期的“围追堵截”下，市场是否已接近反转下行的转折点？一般来说，降价多米诺骨牌效应还需要一个“爆破手”——它会不会是富力地产（02777.HK）？富力近日率先打开虚掩的降价闸门，明确提出了对市场的看跌，不仅自身项目向下调价10%，还对下半年市场再看跌10%，一时震动同业，引来侧目与争议。富力这头张骨牌，会否引出一连串多米诺效应，还有待市场消化与观察。

富力明确看跌

“价格在政府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%。”8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上作出上述表示。

这是今年房地产调控以来，大型开发商高管首次公开表态“要降价”。虽然此前各大房企都已采用了各种促销手段，但实际上他们并不愿意对外承认降价。

“是否会引发一轮降价潮，要看具体城市、具体项目和开发商的具体情况，但对于目前资金压力大的企业来说，加速出货应是首选。”戴德梁行华南研究部主管张晓端向财新《新世纪》表示。

“降价是最后的选择。特别是经过2008年万科降价后售楼处被砸，大家都明白降价没有任何好处。”阳光100集团常务副总裁范小冲向财新《新世纪》记者表示，“原因有三，一是老业主闹事，给企业品牌带来伤害；二是大家心里都有数，如果都高调降价，整个市场透露出一片下行信号的话，恐怕就没有多少人买了；三是降价终归压缩了利润，没人愿意这么干。”

开发商对于降价心态纠结。上半年，大多数开发商都收缩战线，一副“挺着”的架势，幸亏三四线城市成为销售的蓝海，支撑了业绩。但随着限购政策向下深入的信号进一步释放，不少开发商可能不得不做最后的选择。

“三四线城市限购影响确实很大，我们在烟台的项目，就是趁着三四线限购政策出来之前开盘。”龙湖地产内部人士向财新《新世纪》记者表示。

“越到下面的城市，限购影响越大。现在一方面限买，另一方面把资金卡住了，再把你的退路三四线城市截住，政府真是围追堵截，逼着你降价。”远洋地产内部人士向财新《新世纪》记者表示。其实，早在今年3月，远洋地产就对多个布局城市制定了降价策略，新盘低价入市，快速回笼资金投入商业地产。

不少一线代理商和市场分析人士认为，现在已经到了适当降价的时机，当市场对于房价大降不报太大希望时，只要价格调整到心理价位，潜在需求就会释放。

“市场依然存在，而且现在是重要的价格弹性窗口期。万科上半年业绩持续增长，在市场完全叫停的时候还能出量，说明这是价格弹性窗口，只要价格合适，量是可以走上去的。现金流是我们今年下半年乃至明年上半年最为重要的，没有量怎么办？”世联地产董事长陈劲松表示。

中原集团研究部高级经理刘渊也有相同看法，“要降就先降，先降能把潜在的需求抢先吸收，小幅度试探性地降不如一次降到位。”

难见大降

8月至10月这三个月是房地产开发行业传统的推盘高峰期，会不会有更多的开发商跟进降价，多大幅度的调价是一次降到位？

范小冲认为，跟不跟，不是看别人降价与否，而是看自己公司的情况，是否迫切需要降价回笼资金。但从上半年以来低位成交的情形来看，跟降的人肯定会很多，尤其对上市公司来说，还多一层年度业绩考核的压力。

中报显示，富力地产今年的销售目标是400亿元，上半年只完成了34%。富力董事长李思廉对此的解释是，上半年销售完成比例较低与预售证发放较慢有关，因为在大部分城市，现在政府有关部门都会跟开发商谈限价问题，所以拿到预售证的时间比以前要长。他透露，富力三四季度追加了很多预售证。

这是今年开发商普遍面临的情况。在北京，为了限制房价平均水平，政府一度停止对4万元以上项目预售证的发放。上半年预售证发放的抑制，也导致下半年市场推盘量将更为集中，市场供应面临井喷。

刘渊认为，在调控政策不放松的情况下，开发商都会采取低价入市的策略，预计下半年整个市场的房价平均水平会降约10%。但随着推盘量的增加，交易量紧跟着将有所回升，量和价会达到一个平衡，价格不会一直跌。“对于战线拉得不长的中小开发商来说，可能选择将部分项目跳水出售，把这口气倒过来，就不继续降了，捂盘等待更好的机会。”

李思廉在中报业绩发布会上进一步表示，下半年不会出现价格战，因为现在房地产变成一个不易进入的行业，需要大量的资金、人才，才能做好一个项目，所以大家舍不得打价格战，有的开发商如果觉得对手比自己强，可以先停下来不卖。基本上，处于行业前列的公司，大家相互竞争了十来年，不会再出现打价格战的局面。

房价难以大降的另一个重要原因是地价的支撑。2011年上半年，地方政府虽然卖地收入大减，但土地成交价格和出让底价均未见明显下跌。

中原地产监测数据显示，1月至6月全国130个城市共推出土地11674宗，推出土地面积54167万平方米，同比增加12%；其中住宅类用地3492宗，推出面积19435万平方米，同比减少15%。不过，全国130个城市土地成交溢价率为27%，较去年同期仅减少4个百分点。

7月，国泰君安对“招保万金”等四大房地产龙头公司的调研显示，目前开发商普遍表示，地价尚无明显下滑的趋势，部分区域起拍底价反而有所上升，主要由于政府对溢价率的控制。但住宅土地成交量明显下滑，出让偏少，现在地方推地都要事先采取措施防止流拍。

收购暗涌

每次市场下行都意味着行业整合洗牌。2011年上半年，房地产开发行业的并购交易明显活跃，并购金额创新高，大型开发商趁机兼并收购小开发商，获得廉价的土地。随着调控继续深入和房价持续下探，地产行业的兼并收购交易将更加活跃。

中原地产监测数据显示，1月至7月，房地产行业公开的股权并购合计为62宗，总金额达到175.39亿元，相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。今年前七个月的并购总金额已超过去年全年的交易额165.25亿元。

小企业在资金紧缩下行动的步骤是：停买地——减开工——降价——卖公司。主流开发商的资金实力、执行力都较强，推货量集中在大型开发商，整个市场损失的部分几乎全由中小开发商承担。

范小冲向财新《新世纪》记者表示，“大型房企选择降价，有时并不全为了生存，也有其他战略考虑。比如拉低价格，回笼资金，兼并活不下去的小公司，这也是做一个对冲。”

他向财新《新世纪》记者透露，上半年阳光100集团兼并了300万平方米的土地，住宅、商业都有。被兼并的企业有些是活不下去了，卖部分或全部股权给大开发商；有些是因为政策调控，认为房地产市场不确定因素太多，不想玩了。

对大开发商来说，小企业手里的土地是最具价值的，土地款已经付清，并且近年“招拍挂”的土地都需配建保障房、商业开发，而小企业早年拿到的土地更加干净。

万科2011年中报显示，上半年万科共收购了十家公司，共付出约46亿元。其中最大的一宗交易为，广州万科以31亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司100%股权，获得新光城市花园项目。

随后，万科将该项目正式更名为“万科红郡·翡翠”，该项目净用地面积约34万平方米，容积率1.68，建筑面积约57.2万平方米，目前已完工及在建开发面积约10.4万平方米，还剩46.8万平方米的建筑面积亟待开发。

据中原地产统计，十大标杆房企在2011年上半年的市场占有率已从2010年年底的9%升至11%。

中原地产认为，如何解决资金压力并消化库存，将是中小房企下半年的最大难题，降价求量或被并购抱团取暖应是目前最好的选择。预计全年房地产市场并购将超过120宗，全年交易额可能上冲400亿元高点。

(文章仅代表作者个人立场和观点)