有人说,中国的房价会不会下降就得看土地价格,因为面包价格不太可能比面粉价格便宜。若据此来判断未来的中国房价,似乎难以乐观,因为目前一些二三线城市在疯狂卖地、高价卖地。
据中国指数研究院的统计数据显示,今年上半年全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元,仅比去年同期少了351亿元,同比下跌了5.5%,这与一线城市土地出让金骤降形成鲜明的对比。土地出让收入排名前十的城市中,同比出现下降的5个城市全部为一线城市或为比较发达的二线城市,同比降幅最大的是北京,同比下降48.32%,
但为何130个城市上半年的土地出让金整体降幅为5.5%？显然是二三线城市的土地出让金在大增,从而在总体数据中填补了一线城市的跌幅。比如上半年土地出让收入排名第三的昆明,出让金收入336.85亿元,同比涨幅416.03%;排名第七的沈阳土地出让金收入308.13亿元,同比涨幅142.63%。还有一些未进入前十名的二三线城市土地出让金同比涨幅也未必就比昆明和沈阳涨得少,可以看出,卖地的绝对数量并不低,而且在大幅增长。
显然,一线城市土地出让金骤降并非是中国房地产调控效果显现。笔者认为,一线城市土地出让金收入减少除了政策限购等因素之外,主要是由于开发商担心一线城市的高房价风险,于是转战二三线城市疯狂拿地,从而推高了二三线城市的地价和房价。以泰安市为例,上半年商品房成交均价同比上涨了53.9%,房价调控的目标几乎形同虚设。
我们需要重新反思目前的中国楼市调控政策,否则房价调控永远都是在拍皮球。笔者建议,应该尽快打破目前的土地财政格局,地方政府应开源节流,自主减少财政压力,并将土地出让金优先用于保障房建设,避免让土地出让金成为地方政府的“第二财政”或“私房钱”。
从公开的统计数据来看,土地出让金收入逐年大幅递增。2010年全国土地出让成交总价款为2.7万亿元(财政部的统计数据是2.94万亿元),较2009年增长70.4%;2009年土地出让总价款是1.59万亿元,又较2008年的增长65.7%……笔者再将2001年至今年上半年的全国土地出让金进行了加总,结果是101196亿元,这10年来的土地出让金收入就已经超过了10万亿元。那么这些钱究竟用于何处？为何连区区1000万套保障房都建不起来？
显然,土地出让金的管理、使用是一笔糊涂账,而且缺乏对其收支的监督和约束,从而大量的卖地所得不知去向,反而地方政府的公务员养得越来越多、开销越来越大,而且欲壑难平。
为了及时亡羊补牢,笔者建议对过去10年的土地出让金收支进行重新审计,除了国家审计部门全面介入之外,还得邀请第三方审计机构介入,做一本公正、公开、明明白白的账目,并对外公布和披露,对于曾涉嫌违规使用土地出让金或者将土地出让金挥霍、挪用的相关责任人应该给予必要的责任追溯。因为土地出让金换走了未来50至70年的土地使用权,相当于“爷卖仔田”,为了防止“代际不公”和寅吃卯粮,必须要对这10万亿元的收支逐笔审计,如果这笔账是个糊涂账,如何对得起子孙后代？
另外,建议改变目前的土地财政格局。将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来,建一个全国性的土地公开交易平台,将土地转让信息公开,接受各方监督,然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户,由中央财政暂作保管,然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。
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