“大限”将至 房地产信托拐点将现？

距离信托公司年底净资本达标期限还有140余天，为在“大限”之前达标，一些信托公司势必要对目前的业务结构进行调整。

在信托公司诸多业务中，房地产信托业务体量庞大，风险系数较高，并且为监管层重视。房地产信托成为信托公司调结构、压规模的重点，这是否会逆转此前房地产信托“狂飙突进”的局面，拐点是否会到来？

净资本红线“燃眉之急”

今年1月，银监会发布《关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，各信托公司应根据国家宏观调控政策和银监会监管政策导向积极调整业务规模和业务结构，确保在2011年12月31日前达到净资本各项指标要求。

《通知》称，对在规定时间内未达标的信托公司，各银监局应立即暂停其信托业务，并追究该公司董事长和高级管理人员责任。

银监会给信托公司划定的风险控制“红线”主要有两条，即《信托公司净资本管理办法》中提到的，净资本不得低于各项风险资本之和的100%；净资本不得低于净资产的40%。

对于“净资本不得低于各项风险资本之和的100%”这条要求，用益信托首席分析师李?D向《第一财经日报》记者表示，信托公司为了达标，有两条途径，一是增加净资本，增资扩股，引进战投；二是调整业务结构，减少风险资本。

《通知》对于风险资本的风险系数进行了分类标准的制定，其中分为固有业务、信托业务和其他业务三大类。本报记者查阅银监会下发的《信托公司净资本计算表》，在房地产类信托方面，单一类房地产融资信托业务中公租房廉租房类融资的风险系数为0.5%，其他房地产类融资为1%。集合类房地产融资信托业务中公租房廉租房类融资的风险系数为1%，其他房地产类融资为3%。

由于受到融资类房地产信托业务风险系数高达3%的影响，对于房地产信托业务占比较大的信托公司来说，调整业务结构，压缩房地产信托业务势在必行。

房地产信托暗流涌动

今年，房地产信托延续去年“风生水起”的态势，信贷收紧、楼市调控令开发商资金链紧张，作为房企传统融资渠道的银行贷款越发艰难，于是，房地产信托成为开发商补充银行贷款的首选。

国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。另据央行数据，上半年人民币房地产开发贷款余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8%。中国信托业协会数据显示，2011年上半年投向房地产领域的信托资金余额为6051.91亿元，比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。

随着楼市调控的深化，房地产信托“高歌猛进”的趋势似乎驶离了房地产调控的方向。一位国有大型信托公司投资经理告诉本报记者：“上面进行严厉的楼市调控，银行信贷全都收紧，房地产信托再这样继续‘放水’，肯定是不被允许的。”

一方面，开发商融资“按下葫芦浮起瓢”，不符合楼市调控的主旋律；另一方面，房企通过信托融资，成本高企，风险积聚。房地产信托在这样的形势下，暗流涌动。

用益信托工作室统计，2011年上半年房地产集合信托（包括保障房信托），共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。

今年以来，市场上有关叫停房地产信托的消息此起彼伏，可谓风声鹤唳，银监会也曾否认对房地产信托业务叫停。6月中旬，银监会非银部副主任闵路浩公开表示，今年房地产信托不再有新监管政策。

然而，这并不意味着监管层对房地产信托“放任自流”，市场的变动始终在监管层的密切监视之中。

5月，银监会对部分信托公司进行了关于房地产信托业务的“窗口指导”，要求严格合规，地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”；总量控制，稳中有降。银监会还对房地产信托业务进行“摸底”，下发《房地产信托业务风险监测表》。此外，银监会重申了“事前报备”制度并严格执行。

一家国有信托公司的上海业务部总经理告诉本报记者：“目前是因为控制房地产才来控制信托，而不是因为控制信托然后来控制房地产。”

拐点将现？

业内人士认为，目前房价依然居高不下，楼市调控趋严，银监会对信托公司两项“硬约束”期限将至，种种因素，使得房地产信托市场陷入各方博弈，前途扑朔迷离。

这是否意味着房地产信托将迎来转折，出现“拐点”？诺亚财富此前发布的一份报告指出，监管部门不太可能直接叫停不违规的业务，控制房地产信托规模增速才是符合现实的做法。房地产信托的拐点将出现在未来某个时候监管部门开始对“假股权真融资”和债权融资真正一视同仁。

一家由国有大行控股的信托公司项目经理对本报记者表示：“房地产的确是我们主要的业务领域，但是前阵子产品发得太多，现在基本都停了，监管层要求事前报备，非常麻烦，审批拖个20天，融资方等不了。”

对于房地产信托的拐点，分析称：“要具体来看是行业整体还是个别公司，这块业务量大的公司应该会自主收缩，停发或者少发，这块业务小的公司还会继续做。”他强调，要看外部环境和公司自身情况，“剧烈下降出现的可能性不大，应该是平缓下降的趋势。”

此外，房地产信托的利润很高，今年上半年房地产信托平均年收益率为9.81%，“对房地产信托还会有所依赖。”

(文章仅代表作者个人立场和观点)