中国富人海外炒房为哪般

2011-07-11 12:19

“现在国内政策捉摸不定，把余钱输送到海外房地产，稳定又放心！”正在美国密歇根州立大学攻读硕士研究生的中国留学生小江告诉记者，前些天姑妈刚从长沙打来电话，让她帮忙物色地段，小江不解，姑妈如是告诉她。

其实，和小江姑妈有同样想法的人不在少数。今年以来，越来越多的中国富人开始到海外尤其是欧美地区买地购房，加拿大、澳大利亚、美国、新西兰、新加坡等置业热门国家，到处都有中国投资客的身影。当地知名的房产公司忙着进军中国市场，早一步抢滩的戴德梁行、高力国际等国际代理机构也纷纷在内地设立海外物业部门。

与此同时，大量资金开始外流。最近有机构统计显示，不包括香港在内，2010年内地投资者购买海外房产达4000套，涉及资金20亿美元，换句话说，有130亿人民币流到了海外楼市。

温哥华、伦敦、墨尔本成炒房热土

自2010年始，中国购房者的足迹逐渐遍布世界各地。资料显示，中国购房者最喜爱的国家依次是加拿大、澳大利亚、美国、新加坡、英国、德国。据高力国际透露，加拿大温哥华、英国伦敦、澳大利亚墨尔本等城市成为国人海外置业首选之地。

公开资料显示，在英国，仅在最近两个月内，中国人在伦敦买房的投资就高达1.2亿英镑(12.7亿元人民币)。在加拿大，华人聚集地的温哥华，2011年一季度，华人购买新房的比例占到了当地市场的29%。在伦敦的金融区金丝雀码头，三分之一的新售房屋被来自中国大陆和香港的买家买走。在韩国，2011年1至3月，中国人在韩国购买的房产面积达到16.56万平方米，比去年同期多出一倍；总价值为749亿韩元(约合4.48亿元人民币)，比去年同期的156亿韩元增加了近4倍。高力国际6月初也发布报告指出，中国内地投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加，截至今年第一季度，已达到29%，较去年25%的比例上升4个百分点。

仔细研究可以发现，在海外购房的中国人多是富人，购买的也多是别墅或豪宅。据中原地产研究分类，总价在1200万港元以上的住宅在香港可归入豪宅。2007年上半年，内地客在香港购买豪宅的整体金额占比不过9.7%，但到了2010年下半年，这个比例变成28.8%。香港明报5月12日报道，拥有九龙区最贵住宅记录的九龙站凯旋门顶层被内地一少妇以3.45亿港币(2.87亿元人民币)购得。五一期间，一拨中国投资者在韩国掀起了买房小高潮，150多位上海投资者在济州岛一举买下价值1.83亿元人民币的58套度假屋，有人甚至用家人名义一次买了3套房。在新加坡，高价位地段最受中国富人青睐，一些连新加坡本地人都不敢轻易问津的地方，中国买家却屡屡上演一掷千金的豪举。在伦敦，中国的投资客在购买高端房地产时平均花费650万英镑，超过同期在伦敦买房的其他60个国家和地区的买家。

通胀高企富人为“钱”找出路

自年初以来，受一系列的调控政策影响，国内各主要大城市房地产市场前景不甚明朗，楼市的成交量也由此大幅下滑。“限购”、“限价”，使楼市投资者一再压抑自己的投资热情，手中的资金急切地期盼着出路。海外置业恰恰在此时为投资者打开了一条通道。

同时，今年以来，人民币士气大涨，尤其是人民币兑美元五年内累计上涨22%，进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。而传统意义上的强势货币却在节节衰退，英镑自2007年以来相对多种其他货币暴跌了25%左右。有消息称，由于英镑疲软，伦敦的房产现在与北京、上海和香港相比更值得购买。

“海外房产大多风光优美，生活环境宽松舒适，一般有一个新楼盘很快就会卖光。”澳洲鼎丰集团是最早进入中国的澳大利亚房产公司，如今已在中国四个城市开设了分公司，其客服人员告诉记者，相对国内房产，除了适合生活，还有很多优势，比如波动较小，不会大起大落，如果想提高资产安全性，到房产市场相对成熟的地方投资绝对是首选。

“其实现在大部分富人在外国买房并不是期待房子升值，而是将手头有余的资金输送到更稳定更有保障的地方。”小江说，姑妈在长沙经商，小有一笔财产，热衷投资房产，但目前国内通胀高企，CPI也居高不下，资产缩水严重，国家对富人的政策也飘忽不定，使她无所适从，为保有资产，她才把希望寄托到市场更为成熟的海外楼市。

此外，海外租赁市场的回报率一般较高，由此“以房养学”的方式在中国置业者中间普遍很流行，业内人士称，不少在购买公寓的中国投资者是为了子女读书，要求靠近交通便利和学区好的地区。以“以房养学”最为普遍的澳大利亚为例，很多家长会在澳洲买一套公寓，除了自住，还可以将多余的房间出租，用租金来抵销在当地的生活费。

小江的姑妈最后就选定在得克萨斯州collegestation城附近以3万美元买到了一块地，打算在这块地上修建一座别墅，先租给附近的学生，以租金抵消物业管理等费用。“再过几年干脆就举家移民到这里养老。”

专家：海外炒房未必高枕无忧

在部分国家，中国投资者正成为最不受欢迎的外国人。最近几年，不断有外媒居心叵测地报道，中国人正在大肆去美国、英国、澳大利亚等国家抢购房产，以此炒高当地房价，引起当地居民对中国人的反感。日本电视台曾推出专题节目叫“日本被中国人买下”。高力国际发布报告称，在过去的2010年，由于中国人的大量置业将温哥华的房价炒高了12%。加拿大房地产协会5月发布报告称今年4月温哥华的房价同比又上涨了10%。在英国，中国的买房热情引起当地人的抱怨，认为中国买家推高房价，导致当地中低端人群承受更大的房价上涨压力。房屋协会甚至警告说，许多年轻的伦敦人将不得不等待，直到他们50岁才能够负担得起房价。不久前，澳大利亚央行宣布了近8个月来的第六次加息，这个举措在某种程度上被媒体认为是冲着中国等海外买房客来的。

“事实上，投资海外房产并不容易。”合富置业房产专家黎文江告诉南方日报记者，一来海外房价地价涨幅都很小，升值的周期会很长；二来虽然国外没有土地出让金，购房价格也不高，但后续的房产税、物业费和公共服务费却是逃不掉的“不可承受之重”。

据调查了解，在美国，购房经纪人要收取房款6%的服务费，两边经纪人各拿3%，验房费用每个州不一样，几百到几千美元不等。美国每年收取1%到1.5%房产税，还有物业管理费用。“你如果不剪草坪，邻居都会投诉你，越是在高档社区，环境维护越是花钱多。”在澳大利亚投资房产也有四大费用：物业管理费、水务费用、市政费、土地税。英国成交额500万元人民币以内，律师费大概是1.5万元人民币，另要支付一次性印花税，大概是房款的3%。即便房产升值了，投资客也未必就能高枕无忧，房价上涨的这部分收益在很多国家是要收取个人所得税，美国的税率在20%到30%不等，澳大利亚则高达45%。

“海外炒房很难持久下去，最根本的是要解决富人的投资渠道问题。”黎文江认为，“国内对楼市的限购出现一刀切的情形，非普通住宅市场其实可以灵活放开，但在税收层面可以酌情加重。”黎文江说。

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