叶檀：房产税收得越少越成功是什么谬论？

2011-05-25 14:41 作者:叶檀

5月23日，在就房产税问题接受记者专访时，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，按目前房产税试点城市的方案来看，房产税收得越少，说明房产税试点越成功。这样的认识是有害的，也是不符合金融规律的。

政府开征房产税的目的必须厘清。开征房产税，是为了寻求替代“土地财政”的良方，而绝不仅是为了抑制高价房。

“房产税收得越少越成功”的逻辑显然与此背道而驰。沪渝两市都实行了针对高房价的差别化税率，如在上海，本市居民新购的第二套商品房，按平均房价的两倍为界，分别实行0.4%和0.6%两档税率。在重庆购买独栋商品住宅和高档住房的，按前两年平均房价的3倍、3至4倍和4倍以上，分别设定了0.5%、1%和1.2%三档税率，重庆居民购买普通住宅不征税。

上海和重庆房产税收得少，只能说明价格高的住房卖得少。这意味着高价房的需求低，那么高价房的价格上涨的概率就小。而如果高价房的价格不涨，低价房的价格上涨空间就不大。据了解，重庆市今年应税高档房的成交价同比已经下降了10%。从本质上来说，沪渝两地的房产税是对某一区间以上的高价房的惩罚性税种，既不是持有税，更不是资本利得税，与通常意义上所称的物业税意义完全不同。

如此房产税埋下了严重的后遗症。房地产多了一个抑制高价的税种，却没有解决中国房地产的心腹之患。虽然还未到征税周期，目前判定房产税数量为时过早，但两市房产税总体较少是不争的事实。

即便今年两市房产税收入高达1亿元，对地方财政仍然是杯水车薪，两市财政对土地的依赖程度不会因此下降。2010年，重庆国有土地使用权出让金收入完成900.3亿元，增长112.2%，上海则超过1500亿元。中国社科院发布的2011年房地产蓝皮书显示，“十一五”期间，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，上升到2010年的65.9%，这还不包括附着在房地产上的众多税费。地方基础设施建设和保障房建设资金大量来源于此。

但今年前4个月，北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比均减少超过三成，北京更是大幅减少55%，至今年下半年，一些地方政府将面临无米下炊的窘境，变异的房产税却温柔无力，被加上成功的桂冠端坐一旁。

不从根本上治理房地产市场，房地产市场甚至中国经济都将面临巨大风险。

第一个风险是地方财政赤字与银行风险。目前一些地方政府绞尽脑汁增加投融资平台，向银行融资。地方政府收入从何而来？向伤痕累累的实体企业严厉征税吗？向个人头上增加税收吗？银行利率水涨船高，表面上渔翁得利，实际上却暗含了越来越大的坏账风险，或者在房地产泡沫崩溃后引发野村证券所说的资产负债表的衰退。

第二个风险是民间高利贷的风险。根据笔者的市场调研，目前民间投资资金有70%投向了房地产信托或者房地产基金，以稳获10%以上的年化收益率，但这背后是房地产公司背负高额融资成本。目前中小房地产开发商信托融资成本高达20%甚至25%，而大型房地产开发商融资成本则在15%左右。如此高的融资成本，加上成交量下挫，很可能引发资金链断裂。据测算，从去年开始有5000亿元以上资金流入房地产信托，一些人盲目相信地产不灭的神话，趁房产商资金链抽紧大发横财，而一旦房地产急速下挫，将引发民间金融漩涡。

房产税是政府所掌握的最重要的房地产市场做空工具。如果说限购行政色彩过浓，无法持久，限贷无法应对社会上四处流动的现金，那么，房产税则是能够改变投资关键预期的手段。如果房产税接近资本利得税，那么当投资收益上升时，政府可以通过房产税扼制投资收益空间；如果房产税接近物业税，那么当持有者大批捂房浪费社会资源时，政府可以提高持有税将存量房逼出市场。一种拥有收益决定权的税收，必定是资本或者货币市场的武器，但目前房产税的定向目标只是新购高档房，好端端的武器就这样被束之高阁。无怪乎还有物业拥有者，因为他们无需支付任何持有成本，只要是前几年买的，就能够做到以房养贷。在交易时也无需缴纳更多的资本利得税。

我们必须从中国税费结构调整、中央与地方财政分配、中国经济结构转型的大局上认识房产税，而不是向既得利益阶层一味绥靖，使新税种堕落成为无关痛痒的杂税。与此同时，应当开辟通向实体经济的融资渠道，使民间资金最大限度地参与中国经济结构转型变革，最大限度地分享中国经济发展的红利。

(文章仅代表作者个人立场和观点)