房地产调控或致更多资金投向A股

摩根大通在一份最近的研报中称，房地产紧缩措施后，或导致投资资金逐步流入A股、黄金、商业及中小城市地产等七类投资市场。目前住宅成交量呈下滑趋势，政府方面也通过一系列降温及限购措施提高房地产行业的投资门槛。

4月15日，摩根大通发布研究报告，对“中国的潜在房地产投资者将如何打理手中的资金”进行分析和预测。地产调控后，资金多投向A股市场；黄金和理财产品相应需求加大；流入商业地产及中小城市地产的资金明显，但流入幅度有限；私人股权基金及房地产信托受高净值投资者热捧；海外置业也成热点。

在居民存款增长减缓的背景下，最可能发生的情况是资金转向股票投资，限购措施使社会上富裕大众的投资选择受到严重影响，原因是该群体拥有购买投资物业的足够资金，但尚不具备财富精英所能获取的私人股权基金及零售物业等投资工具。

年初至今，基金认购额已见增加，且新增证券账户数自2月中旬起稳步增加（按5周移动均线计算：截止到4月1日一周增加393,912个，而截止到2月11日一周仅为159,494个）；活动证券账户的比例由2月初的11.3%升至4月初的33.7%（约为过去三年观察到的范围的中位水平）。考虑到估值较低以及相对强劲的盈利增长，资金向A股市场的配置应会加大，特别是若通胀问题能于年中舒缓。虽然国内共同基金的股票投资比重已提高至约80%，但散户投资者仍占A股市场的约60%。

贵金属是一种有效的通胀对冲工具，因此实物黄金及黄金相关投资的需求迅速增加。中国2010年的黄金首饰需求按年增长13.5%，而金条及金币的需求则增长70.5%。多数市场参与者预期中国2011年的黄金需求将进一步加大。2010年消费总需求的总值为1,508亿元，显示年内家庭现金持有量增长1.1-3.6%（具体视购买珠宝是否应列为投资）。

地方房地产代理机构注意到资金开始流入商业地产，且在尚未实施限购政策的部分中小城市购买住宅的意愿增加。越来越多的开发商开始面向流动资金达到1000万至2000万元，且有意投资于高端商业地产的个人实施分契业权策略。据物业代理以及顾问表示，国内资金基础较低的个人则对投资零售物业（一般与小区配套）、小型写字楼以及酒店式公寓表现出更浓厚的兴趣。然而，由于投资商业地产的资金要求高、税负更重以及存在其他复杂条件，由住宅物业流向商业地产的资金规模有限。

报告称，中国2月份的居民存款增长由2010年2月的24.5%放缓至16.35%。因国人寻求风险相对较低的投资选择，国内银行的理财产品越来越受欢迎。近月来，人民币理财产品由去年10月份的499款稳步增至2011年3月的1368款。已推出产品中的近50-60%的到期时间不到3个月，反映了投资者将这些工具作为短期存款的替代品。

中国的超高净值个人一般不会将大部分资产投资于国内的住宅物业。因此，中国近期的限制措施并未对该群体的资产配置决策产生重大影响。房地产紧缩政策实施之后，不论是从供应还是需求方面而言，房地产信托产品都越来越受欢迎。开发商需要寻找其他融资途径，而投资者希望得到收益更高的金融产品。此外，私人股权基金也受到高净值投资者的热捧，私人股权基金的认购额约占专门服务中国的高净值个人的财富管理公司（如诺亚财富控股(NOAH.US)）的新基金认购总额的一半。

中国的富人正在越来越多地在海外置业，而参加海外房展会以及海外购房团已司空见惯。据莱坊房地产经纪公司称，自2008年下半年以来，中国内地居民在香港购买的房产数大幅增加，目前占香港市场的近四分之一。在新加坡，中国内地的购房者近期已超过马来西亚（于2010年第四季度超过印尼）成为当地外国购房者的主力。

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