看世界各国都是怎么解决“住房难”的问题(图)

2011-04-03 20:22

世界各国的住房制度千差万别，但其宗旨都是为了提高本国人民的居住水平，解决住房的供给与需求问题，使住房市场达到供求基本平衡，并带动国民经济的发展。

美国 ：对低收入者提供住房补贴 减免购房税

美国政府对住房实施财政补贴政策，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补助。补助的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房(一般低于市场价的20%-50%)；另一种是向低收入家庭发放住房券，享受这种补助的家庭必须拿出本户总收入的25%支付房租，租金超过部分用住房券来补充。

为让低收入者拥有住房，美国政府还采取了税收减免政策，这是为了推行住房私有化而实行的一种优惠政策。美国政府实行购房减免税政策主要是鼓励中低收入阶层购买自用住房。主要体现在：一，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；二，对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税；三，对出租屋的家庭实行税收减免政策。

英国：鼓励“住房协会”购房出租 保险公司可帮助还贷款

英国的住房政策大致分为两个部分：市场交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。市场交易政策的主要宗旨是保持一个畅通、方便的住房交易市场，并满足居民购房之需求。政府管理住房交易市场的主要手段是住房法律，并通过规划和住房信贷等进行调控。此政策影响广泛，施政对象涵盖了80%的英国居民(即70%的自有住房者和10%的租住私人住房者)。

住房保障政策是英国福利制度的重要组成部分，与英国的社会和经济发展密切相关。在英国的住宅体系中，经济适用住宅分为三类，一是廉租房；二是折价房；三是共享产权(shared ownership)住宅。此外，英国政府鼓励现行的、隶属于地方政府的管房机构改造成私人合作及非盈利性质的住房协会，由住房协会整体购买现在管理的公房，成为社会性房产主，并依靠租金收入，对所拥有公房进行维修和管理。

在英国，住宅金融扮演着很重要的角色。抵押贷款目前成为在英国购买住房时的重要资金来源，约有四分之三的住房是通过抵押贷款购买的。购房者通常可贷到房价90%的购房款，有的还能贷到100%的购房款。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险(失业与疾病保险)，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。

德国：成立住房合作社 买房必须先储蓄后贷款

在德国，普遍成立了住宅互助储金信贷社。凡加入该社的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40%一50%时，才有资格得到贷款。社内的储蓄和贷款利率不受外界资本市场利率的影响，采用长期稳定的低存低贷固定利率制度，而且国家对中低收入的住房贷款者根据储蓄额进行奖励。由于合作社的目的是解决社员的住房问题，因此充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。由于合作社资金来源直接，减少了中间环节，可以降低住房成本，因而能够向社会提供价格低廉的住房。同时，德国政府也向住房合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60%一70%，有的甚至高达90%。贷款期限一般在20年左右。

德国的住房合作社，实现了德国人的“居屋计划”。不仅在德国，住房合作社在世界上许多国家都获得巨大发展，现已成为解决居民住房问题的一支重要力量。目前，全世界已有50多个国家建立了住房合作社。

新加坡：推行中央公积金制度 征收高额房产税杜绝“炒房”

新加坡的住房保障制度有许多特色：一是制定长远规划，政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。

二是实行住房公积金保障制度。新加坡从1950年开始推行中央公积金制度。住房公积金制度是一种强制性的社会保障制度，通过强制缴纳、限制使用方向来实行。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。中央公积金制度对解决“居者有其屋” 计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。

三是因地制宜。根据其人多地少的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转；

为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。例如，发展建屋局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数作出严格限定，以防有人投机；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩；新加坡公民购买商品房后如不愿退回已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚。此外，新加坡已开始征收房产税，按照规定，业主出售购买不足一年的房屋，要缴纳高额房产税，这对平抑商品房价、杜绝“炒房”也起到了很好的作用。

日本：实行“公司内贷款制度” 利率不足3%

日本政府还与地方公共团体成立住宅供给公社，分别建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平严格按收入线确定，一般占各收入层家庭收入的18~20%，平均为市场租金的55%。

日本政府的财政补贴分为两种，一种是政府财政拨款：一方面用于低收入家庭的租房、购房补贴，另一方面用于资助公营住宅建设。第二种是政府的财政投资性贷款，一方面是对住宅都市整合公团住房建设的投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。

与其他国家不同，日本还存在着一种独特的“公司内贷款制度”，其目的是充实员工的福利保障制度，防止人才流失，形成在业人员的资产群。对员工以较低的利率贷出，实际利率不足3%，借款手续也比较简单，对解决员工住房一直发挥着重要的作用。

瑞典：优先为退休人员 和有子女家庭提供住房补贴

瑞典实行公共住房补贴政策。该政策的特点可概括为坚持普遍受益原则，经历了从“砖头”向“人头”转变以及补贴费用由国家和地方团体共同负担三个方面。

长期以来，瑞典把住房补贴政策作为推行福利政策的重要组成部分，所以住房的补贴高，限制少，覆盖面广。补贴费用由国家和地方团体共同负担，由市政府发放。

1.给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能够继续使用原来的住房，而不至由于退休收入减少而使居住条件受到影响。当收入超过一定水平时，补贴金额减少。全瑞典大约有30%的退休人员从住房补贴中受益。

2、有子女家庭的住房补贴。它以住房费用为基数，根据家庭收入及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持，又是对城市住房建设的帮助。

印度：征收税费很高 打折名堂不少

在印度，土地、房屋甚至院子里的树都要交不动产税。2000年以前，印度实行“租金评估制”，即房屋不管是自住还是出租，一律按照该房在出租情况下租金的高低来计算不动产税。由于引起社会不满，印度政府2000年以后开始按地域统一评估房价来计算税费，以便通过税收杠杆避免房屋过度向富人阶层集中。

在印度，土地和房屋一样属于私有财产。重税是为那些富人或房地产投资者准备的。对于普通家庭，印度政府则规定了各种各样的减免和折扣。

根据规定，每个家庭允许有一套自住房享受50%的不动产税费折扣，小于100平方米的房屋还可以再享受10%的折扣，房主拥有的住房超过一定年限也可以享受 10%到20%的折扣；如果房屋所有人是妇女、残疾人等弱势群体或政府公务员，还可以再享受30%的折扣。这样一路算下来，一个大中城市100平方米的自住普通住房，需要交纳的不动产税基本维持在4000卢比到6000卢比之间，如果房屋的地理位置不是很好，税费可能会更少。

埃及：为避税 富人盖房不封顶

埃及的国土面积有100多万平方公里，95%是沙漠，只有5%的土地适宜人类生存。埃及首都开罗人满为患，人口多达1700万，占全国人口的1/4强，埃及人住房的紧张程度可想而知。实际上，开罗有的是房子，可低收入者住不起。由于历史、社会和经济等原因，埃及国内贫富差距较大。富人买房轻而易举，穷人则要倾其所有还要背几十年的债。为此，埃及的房地产政策尽量“向低收入者和弱势群体倾斜”。

埃及对富人购买更多的房子设置了不少障碍。

首次购房者，交不到房价的5%，二次购房则要交房价的10%以上，而且很可能会被拒绝办理房产证。对于富人买地建房，政府也有对策。首先是不断提高地皮价格，现在开罗市中心的地价已高达每平方米1.9万美元，而且还在涨。这样做的目的，是让富人们望而却步。其次是要求建房者交纳建筑税、治安税和房产税，税额根据住宅的豪华程度而定，房子越豪华交税越多。那些非豪华型住房则免交治安税和房产税。对此，富人也有应对的办法。

根据规定，房屋建成后，一律要交不动产税，建成的标准之一是楼房的顶部封闭，即不再有任何还处于施工状态的痕迹。于是，富人们就索性故意不封顶，让房子永远处于没有竣工的状态，这样就可以堂而皇之地逃避交税了。现在，埃及市政和房管部门已意识到了这一问题，并正酝酿出台措施加以治理。