家庭结构变 美开发商拟在华建养老院

【看中国记者岳群综合报道】《2009年度中国老龄事业发展统计公报》表明，中国正在跑步进入老龄化社会。中国60岁及以上老年人口约有1.7亿，占总人口的12.5%，数量上居世界第一。未来30年，中国老年人将每年净增700万以上。到21世纪中叶，中国人口的1/3将是老年人。

捉襟见肘的养老金

根据联合国科教文组织制定的标准，当一个国家60岁以上的人口比例达到总人口的10%时，便意味着该国家已经步入老龄化社会行列。发达国家进入人口老龄化的时候，人均国民生产总值（GDP）约为五千到一万美元，中国在1999年进入老龄化的时候，人均GDP是806美元，2010年GDP才不到4000美元。

此外，中国养老金的未来并不保险。中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文发表研究报告称，中国养老金空账规模大约为1.3万亿元。郑秉文表示，一些地方大量动用中人和新人积累的个人账户基金，支付当期养老费用，即“今天的缴费者养着昨天的缴费者”，因此形成规模巨大的空账。这个观点与此前世界银行测算的中国养老缺口大致吻合。该报告称，以目前的人口与养老模式推测，2001年到2075年，中国养老金缺口达9.15万亿元，而这还未考虑货币购买力贬值因素。（注：92年以后到98年以前参保的人员为中人）

“四二一”家庭的尴尬

与此同时，独生子女的特殊国情，也使得中国的老龄化进程更加复杂。中国的计划生育政策已推行30余年，独生子女家庭数量过亿，越来越多的家庭由四位老人、一对夫妇和一个孩子构成。这样的结构一直被视为家庭养老模式的隐患：在“养儿防老”的传统理念下，唯一的子女将承担赡养老人的大部分重任，这种压力使年轻一代面临前所未有的养老挑战。

在外企工作的齐先生表态道：“我不会送父母去养老院的，条件再好也不能让去，护理人员再好比得上家人么？”但他也知道，他即将面临两小养四老这一普遍现实。他和妻子刚刚首付80万元买了一套房子，每个月付6,000元月供后生活已经很紧张，很难把父母从山东老家接过来赡养。而且，妻子家的两位老人也已经退休了。

中国的养老制度存在着很大的不确定因素。北京大学社会学教授夏学銮认为“两小养四老是未来中国最大的养老困境”。北京大学人口研究所穆光宗教授忧虑地说：“一方面，社会养老保障很难覆蓋一些人群，家庭养老又独力难支；另一方面，社会养老机构发展相对滞后，中国出现了‘养老真空’的现象。”

确实，中国的养老现状令人堪忧，仅从城镇养老院严重不能满足日益老龄化的需求就可窥见。私人养老院费用昂贵，公立养老院严重不足，家庭养老问题诸多。住不起、住不进、住哪里，正成为城市老年人的养老心病。

美国开发商进驻中国市场

中国这个社会需求引起了美国老年公寓开发商的注意，这些开发商目前正大量涌入中国养老地产市场。养老地产指的是终端客户为老年人的地产产品，是地产产品的一个细分市场。2009年，中国著名的几大地产开发商几乎都在策划养老地产项目的开发，2010年上半年地产开发商把更多的目光转移到老年公寓上，以中国人寿为代表的险资也大举进入养老地产，要打造养老社区基地等。

越来越多的资本运作公司积极寻求同养老地产项目开发商的合作机会，其中外国的投资公司居多，这预示著养老地产在中国的大规模市场启动已经开始。美国《华尔街日报》3月9日报导称，多家美国老年公寓项目开发商，正在酝酿进入中国市场，这包括美国老年公寓公司Emeritus、美国老年社区开发商Life Care Services、对冲基金巨头城堡投资集团（Fortress Investment Group）等。

美国老年社区领先开发商Life Care Services LLC管理著31个州的104个老年社区。目前，它正与中国公司就建造老年公寓的合作事宜进行商谈。Merrill Gardens在10个州拥有56个社区，最近又在上海设立了办事处。目前，它正与潜在合作伙伴就长期在中国发展进行商谈。

分析人士和投资者说，到目前为止，试图进入中国市场的美国开发商尚未在自己的项目中找到突破点。他们遇到的问题包括不确定的监管框架、未经考验的商业模式以及延续数百年的老人与子女住在一起的中国传统等。另外，目前并不清楚有多少中国家庭会愿意或能够负担得起这种美式老年住房模式。

这些将注意力投向中国的美国公司，其资本可能来自中国，也有可能来自美国私募股权公司。今年2月初，英国《金融时报》报导称，城堡投资计画为一只中国基金募集约10亿美元。城堡投资在北美拥有最大规模的老年人独立居住设施，并计画将该老年住宅模式带至中国，城堡投资创始人埃登斯（Wes Edens）1月底已会晤了中国政府官员和企业高管。

全美最大的老年公寓公司Emeritus则表示，该公司正在加入由其董事长创立的一家西雅图私募股权公司，以寻求在中国的发展机会。芝加哥房地产私募股权公司M3 Capital Partners总经理瓦莱斯（Christopher Vallace）也表示，M3正在评估中国市场，并寻找潜在的中国老年公寓建设合作伙伴。

中国开发商眼下对美国企业的专业知识十分感兴趣，因为他们在老年住房建设方面缺乏经验。一旦他们获得了足够的知识和技巧，可能就不再需要美国企业的帮助，这也是为什么一些美国开发商希望与中国企业建立合资公司，这样就可获得项目股权，而不仅仅是赚取中国开发商的咨询费用。

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