房价进入下降预期通道

2011-03-14 12:36

房价真能降吗？能！说这话的不是专家，而是开发商。

日前，远洋地产在京的一个项目“真金白银”地降价促销，降幅达到4000元/平方米。同时媒体报道，万科等多家开发商亦传来降价的消息。稍早前，万达集团董事长王健林预计，下半年房价会进入下降通道。而就在去年12月，王健林还对媒体信心满满地表示，房价在未来十年没有下降的可能性。

与去年相比，这是一个很不一样的现象。去年，关于房价要降的各种报告和宣言很多，有说当年三季度就要降，有说年底必降，社科院也好，投行也罢，全部脱靶。成交量败退，成交价死扛，成为楼市的一个经典画面。而就在政策与市场的反复拉锯博弈中，房价不看跌的预期始终坚挺，甚至一定程度上趋强，而这其中的一个代表就是，开发商嘴上不降价，实际行动上也不降价。于是，史上最严的楼市调控有了第二轮、第三轮，而每一轮新的调控启动，都是因为楼市出现了“量价齐升”的现象。

限贷、限购以及央行三次加息等政策叠加的效果是无法无视的，楼市成交量下降，量跌不一定带来价跌，但时间一长，必然在价格上有所反映。据媒体援引的一组数据显示，自今年1月26日“新国八条”调控措施出台后，北京248个在售的普通住宅项目中，有199个住宅项目价格出现停涨，占到了80.2%；降价项目为7个，占到3%；另有39个住宅项目出现涨价，占15.7%。

开发商也不是神仙，家里也没有印钞机。信贷融资渠道越来越窄、越来越难，光靠前两年的销售回款只能是苦撑待变，比如“经济二次探底”之类的想象，从而再度上演2008年的那一幕胜利大逃亡。然而，近一年的时间，调控决心丝毫未变，特别是“新国八条”更是让房价进入下降预期通道。对此，现金流再好的开发商也必然要遭遇到资金门槛，特别是前几年那些在房地产市场大肆扩张的公司。

不降价是需要底气的。在去年，开发商不差钱，降价没有动力。而一年过去了，开发商已经没那么不差钱了，再加上信贷环境收紧，开发贷很难申请，房地产信托的利率蹿到了15%，快成合法的高利贷了，而这也越来越不容易，因为金融监管部门正在收紧这方面的风险。因此，摆在房地产商面前的筹措资金的路便只剩下二选一：要么抵押资产，赌博式地大举借债，就像绿城等开发商在2008年做的那样；要么降价销售回笼资金，快速上岸，避免被洗牌。

房价会降，层层加码的调控政策不是请客吃饭，开发商面临的资金压力是真切的。但如果就此认为房地产市场已经恢复理性和健康，则就有些过于乐观。在保障房和土地财政方面的突破，才能让房价进入合理空间。

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