租房时代三大难题待解

2011-03-10 16:04 作者:于萍

在楼市政策调控下，我国房地产市场正从“重购买、轻租赁”向“租购并重”的方向发展，租房时代即将到来。仅就目前而言，住房租赁市场上还存在众多不规范现象，市场供应、交易环节、财税制度等问题尚需进一步完善。

在今年两会上，“住有所居”的概念被反复提及。若要真正实现这一目标，显然不能完全依靠商品房市场。近期北京市就率先提出，鼓励市民对于住房“先租后买”，形成以出租房为主的供应体系，出租房比例要占到供应的60%。

北京市对于住房租赁市场的重视反映出房地产市场发展方向的转变。此前，楼市调控着力点主要集中在增加商品房的供应量上，而房屋再流通和租赁市场的发展并没有得到足够重视，相关政策法规一直未得到完善。再加上受传统观念影响，买房置地的思想普遍存在，也在一定程度上制约了租赁市场的发展，使得本应在租赁市场的供求转移到了房屋买卖市场，从而增加了商品房压力。

从目前来看，住房租赁市场正受到越来越多的重视。作为楼市的重要环节，租赁市场的发展将极大程度缓解目前存在的住房供需紧张问题。不过，在即将到来的租房时代，租赁市场还有多方面需要逐步完善。

首先，租赁市场应该形成良性的供求关系，从而保证出租房体系的稳定运转。租赁市场主要分为市场化部分和保障性部分。市场化的租赁市场是房屋的再流通过程，供应主体是持有多套房的业主，而保障性部分则由政府提供的公租房等保障性住房组成。在大力发展保障性住房的同时，未来还应该继续鼓励居民住房出租，提供稳定的租赁房源。

其次，租赁市场的交易过程应逐步规范。此前，北京部分地区的房租出现大幅上涨，而中介业目前治理较为混乱的局面也加大了租金的波动。据业内人士介绍，目前租赁市场成交主要分为三类。一是房主及承租方直接签约，这部分房源在市场中占比较少。二是中介机构居间交易，也就是撮合买卖双方做三方的交易，中介只收取不超过1个月的租金作为中介费，这样的占比也较低。目前市场上较多的租房形式是中介代理及二房东代理。通常由出租房的房主与中介或者二房东签订代理合同，中介按照约定的价格支付给房东，而租客与中介按照新的约定价格再次签约。正是在这种形式下，一些非法、无序的中介机构收取大笔中介费，扰乱了部分地区的租金价格。对此，北京市提出，政府应拥有一定的房源，并掌握一些中介渠道。业内也预计，北京很可能出台针对租赁市场二房东现象的监管规定。

最后，租赁市场的税收和登记等制度也应逐步合理。目前，个人在租赁房屋时需要缴纳多项税费，包括12%的房产税、城镇土地使用税、教育附加费、印花税、个人所得税等。总体来看，房屋租赁所涉及的税收种类较多，而目前这些费用基本转嫁到租房者身上间接抬高了租金费用。业内人士建议，应适当减轻房屋租赁的税收压力，进而减轻租房者的租金负担，同时简化并完善房屋登记制度，从而降低房屋租赁私下交易的发生频率，规范租赁市场运行。

(文章仅代表作者个人立场和观点)