关于过去否定“土地私有”的理由
有朋友说：他并不反对土地私有化，但是他认为应该有一个过程，这个过程就是土地首先集体所有，然后再到私人所有。他认为我是主张土地私有化的，因此征求我的看法。
我对他说：其实我以往在土地问题上发表的一些看法主要是驳论，而不是立论。我觉得现在的土地问题和其他很多问题一样，仅仅说什么私有、公有是意义不大的。因为你讲公有，就有一个所谓“公”是什么的问题，同样要说私有，也有怎么私有的问题。
以前的主流意见否定土地私有制，我觉得其理由都是不能成立的。说什么土地私有会导致土地兼并、导致社会危机，甚至说会导致农民战争。这应该说是个极大的认识误区。这个误区和我们长期以来的“历史”宣传有关。过去反复地讲，中国历史上周期性的社会危机就是因为土地私有引起土地兼并，引起地主和农民的冲突，然后导致农民战争，王朝灭亡。按照某些人的说法，农民战争以后土地就比较平均，然后出现盛世，然后又由于自由买卖，土地又集中起来，然后又来一次循环……这个说法似乎远不止在历史学中流行，现在几乎各方面的人都沿袭这个说法。
但这其实是个极大的误解。我已经写过不少研究著述，指出我国传统时代土地并不像传说的那么集中；租佃制也不像所说的那么发达；因租佃制导致的收入不均程度更有限，远非当时社会不公、社会危机的主因；当时如果说有“土地兼并”，其动力主要也不是什么“土地私有，自由买卖”，而是政治性特权；所谓土地在一个王朝中由初期到末期越来越集中、在两千年“封建社会”中由前期到后期也越来越集中的两个“趋势”并不存在；历史上的“民变”与“佃变”是性质完全不同的两种现象，“民变”并非“佃变”的升级与扩大，导致王朝倾覆的大规模“民变”起因除了天灾就是“官逼民反”，与租佃制并无多少联系，其诉求也与佃农基本无关；把20世纪上半叶的那场革命解释为土改者与反土改者的斗争难以成立；甚至广而古今中外，在没有专制“圈地”的情况下初始平均的小农社会仅由于“土地私有自由买卖”的经济过程变成“两极分化”尖锐对立的危机社会，这种例子还从未有过。
还有人说土地不能归农民私有，是因为土地是农民的最后保障，说从社会保障的角度讲不能让它私有，我觉得这也是极荒唐的，道理我已经多次讲过。
但是你要说，我就是主张土地私有，这个也很难说。讨论这个问题时张晓山讲过一句话，我觉得是对的。他说，有人之所以主张把地权交给农民，是为了遏制 “圈地运动”，因为土地不是农民的，有权势者不用向农民买，通过“征”的方式想抢走就抢走了。可是现在的问题是，在目前这种体制下，我们就把土地宣布为农民的私产又能怎么样？他说我们现在没有承认土地私有权，但是我们承认城市住房的私有权，人们是有房产证的，但是政府要“征”那不还是照样征吗？也没有说因为它是私有的就只能自由购买了。
而且从法律来讲，的确也没有哪个国家在涉及到重大公共利益的情况下允许对土地完全采取自由交易的做法。即使在西方民主国家，如果由于重大公共利益需要用地，国家会跟你协商，但最终协商不成功的话也不会允许你任意漫天要价的。也就是说，从逻辑上讲，国家都有一个我们称为“征地权”，或者更法律化一点， “最终定价权”。如果你漫天要价，基于公共利益，国家可以有最终定价权，讲得简单一点就是可以“征”。既然发达国家也有这样的规则，而我们国家事实上对已经私有的住房也是要征就征的。那么，土地私有权是不是能够真正起到为农民保住土地的作用，恐怕也值得讨论。因此地权问题并不仅仅是经济问题，目前来讲，我觉得如果离开政治、法律体制的改革，任何“所有制”方案都很难真正解决这个问题。
征地中的“公共利益”问题
这里我要讲，重庆的钉子户事件之后，包括江平先生在内不少人都指出，为公共利益征地，其实在宪政国家、私有制国家都有其例，而且举出新伦敦案例等。我觉得这没错，但是有一点，在认定公共利益方面，这些国家和我们有很大的不一样。所以真正的问题不在于是否可以为公共利益而征地，而在于公共利益到底怎么认定。以及基于公共利益的条件下，限制产权自由的具体程序是什么。这是我们跟这些国家最大的不同。
在许多西方国家，虽然承认土地私有制，但是公共利益对土地产权的干预和限制，一般来讲都比其他形式的财产要大。这在经济上其实是基于土地财产的一个独特属性，就是它有区位的垄断性。也就是说，其他财产可以有替代，因而就有竞争，比如说我要买房子，你不卖我可以买别人的。但区位往往就没有这个可能，有些地方是独一无二的。我记得好像是弗里德曼还是谁曾经讲过一句话，他说私有产权通常情况下都不应受到限制。但是有一种情况是例外，比如说一个沙漠之国，如果它有唯一的一眼泉水，假如泉水所在的这块地是私有的，那么，这个私有显然就不能是自由的。因为泉水是唯一的，他就可以漫天要价。那的确是比较麻烦。
这个问题在农业时代不突出，因为对于农地来讲，它最主要的功能就是生产粮食，生产粮食的土地，可替代性就大得多，很多地方都可以种粮食。而且就生产粮食这个功能来讲，差别很大的土地也能互相替代：你以为你这土地特别肥沃就奇货可居？你这一亩能产两千，我就到别处买四亩亩产五百的，不就替代了？但是，土地进入非农利用的时候，尤其是进入到工程用地的时候，土地主要的价值因素就不是肥沃、生产率等，而是其独特的区位，而这些区位往往又不可替代。这个情况下占有土地的人如果任意要价，那的确会导致重大公共利益受损。
有人说，既然这样，我们就要在公共利益方面有具体的限定，比如在产权法中应该列举什么叫做公共利益，比如说盖政府大楼叫公共利益，如果盖商品房就不叫公共利益……但是老实说，我觉得这种列举没有多少意义。因为什么叫“公共利益”，并不是一个可以“客观”列举的范畴。“公共利益”老实说很大程度是 “公共”主观认定的。比如前面提到的新伦敦案例就是这样，就是一个营利性企业要用这块地，但是新伦敦的市民都认为应该让这个企业进来，因为，新伦敦原来是美国的一个潜艇基地，它原来的产业链条主要是为这个基地服务的，但冷战结束后基地取消了，造成一个很严重的问题，就是当地很多人无法就业。因此，当地人普遍认为应该招商引资来改善就业，那么这个招商引资就不仅仅是一个商业性行为了，政府要用这块地来安置这个企业，显然也不仅仅是对企业有利的事情。因此，在这种情况下，一个营利性的企业用地，你都不能说仅仅是商业行为，无需公共干预。相反，如果是盖一座政府大楼，是不是就一定是公共利益呢？也很难说。现在政府盖豪华大楼，老百姓对这种行为的利益认同往往还不如对盖商品房的认同。你怎么能断言这一定就是公共利益呢？所以我觉得界定“公共利益”的唯一办法其实就是民主。如果没有这样一种机制，你就无法界定清楚公共利益。你要“客观”地划定什么叫公共利益，通过划定一二三四来列举，我觉得那是根本不可能的。
当然，即便因公共利益也不能随便拿个人做牺牲，因此在民主法治国家解决这些问题，一般是四步：
第一步，确定这用地是不是公共利益。比如我们要征地盖一所公立医院，就要举行广泛的听证，在议会中讨论，这个过程往往持续很长时间，从这个角度讲，民主的确是不太有效率。我对此深有感触，我在哈佛的时候，住的地方附近有一个“装配线广场”（AssemblySquare），原来是通用公司在当地设的一个大型汽车总装线，后来美国制造业衰退，这个地方早在二十几年前就已经停产了，停产后这块地就空着。就为了这块地怎么利用，一直讨论了十几年，到我走的时候都没有讨论出个结果来。有人认为应该盖廉租房，有人认为应该建商业中心，还有人认为它就在米斯提克河边，基于生态的考虑，就应该让它空在那里……没有讨论出结果。要说是太没效率了。但是有一点，一旦这个讨论有了结果，那就大家确定这是公共利益了。哪怕就是引进一个营利性企业，也是公共利益。否则哪怕是政府办公楼也不是。
第二步，就是自由交易尝试。即使是公共利益，也没有理由说就是要侵犯个人的所有权、强制个人做出“牺牲”。先要跟你做交易，看能否达成购地意愿。如果这个价格双方都认为合理，那当然就解决了问题。如果谈不拢怎么办？比如出现个钉子户，他漫天要价，而且这个价格显然不合理，怎么办？
第三步，请个中介的评估机构给出一个价格，既不是政府，也不是钉子户本身，是中立的第三方，他出来评估这块土地到底值多少钱，不能漫天要价。第三步做出后，这个价格双方都接受，就成交。如果双方仍不能接受，当然假定是钉子户不能接受，钉子户认为他的房子还值更多的钱，那怎么办？
第四步，还要讨论所谓的替代方案选择，就是考虑不用他这块地怎样，可不可以换个地方？替代方案选择又要经过讨论。如果结果是替代方案不可行，或者代价太大有损公益，原来方案还是要执行。到了这一步，公权力就可以行使最终定价权了。这是最后一步。这种情况下钉子户还要漫天要价，别说政府，公众和舆论也不会同情他。通常也就不会有什么钉子户了。但前面这些个程序在我们的体制下几乎都是缺位的，这就产生了很多问题。仅仅在产权法上“客观”界定，能起什么作用呢？中国能制订一个在任何情况下都不允许征地的法律吗？世界上没有这种法律，中国就算承认私有制，也不可能把私有制搞到这种地步。但只要允许征地权，就有一个权力怎么行使、公益由谁认定的问题。这个问题已经不是单纯的“产权”问题了。
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