易宪容：房价出现重大调整

2011-02-26 13:05

我在年前就指出，如果货币政策转向，住房按揭贷款利率重新风险将成为一种趋势。特别是，新国八条之后，这种趋势表现的更为明显。因为，新国八条目的在于全面遏制与打击住房投机炒作。我们可以看到，尽管各地限购令的声势浩大，但实际上在新国八条中对住房投机炒作最为严厉的工具是差别化的信贷政策，即商业银行对住房按揭贷款的风险重新定价。

据报道，按照新国八条的规定，不仅购买第二套住房的住房按揭贷款利率全面上浮，而且国内各商业银行基本上取消首套住房按揭贷款优惠利率(在新国八条中，住房按揭贷款利率只有第二套利率最低底线，其他则是商业银行对不同的信用不同的风险定价)。也就是说，对于住房按揭贷款利率，无论是购买一套还是二套以上，商业银行开始针对性采取自主的信用风险定价。比如说，北京的一些银行，首套住房按揭贷款，不仅取消其优惠利率，而且其利率也如第二套住房贷款利率采取上浮的方式。

据一些银行业务人员介绍，对于正准备申请首套房贷款的新客户来说，由于贷款额度有限，其利率利率已经，不仅没有商量的余地，还有可能上浮至1.1倍。只有资质优秀的客户可能拿到基准利率，对于资质稍差的客户，利率必须上浮10%甚至更高，20%-30%都有可能。

在这里可以看到，首套住房按揭贷款优惠利率的取消，甚至上浮，尽管在信贷人员手中对信贷扩张仍然有不少弹性，但是整个住房按揭贷款利率水平将全面上升，尤其是第二套住房的利率上升的幅度可能会更大。这种利率水平的全面上升，不仅会加大购买者的成本，减少购买住房的需求，而且对想购买第二套住房进行投机炒作者来说将产生巨大的影响。比如说，当前的5年期以上贷款的基准利率6.6%，上浮50%，就达到9.9%。如果购买住房者贷款100万，按揭贷款 30年，那么连本带息30年就得支付近324万元(以复利计，即假定上浮利率到10%，如果利率再上升，利率水平比这还要高)。特别是当前的存贷款利率处于一个上升的通道，购买第二套住房的投资者所面临的风险会更高。

还有，如果这种态势不改变，住房按揭贷款利率水平全面上升，对存量住房的影响更是会巨大的。因为，就当前国内住房按揭贷款利率合同来说，基本上很少是采取固定利率合同形式，普遍的都采取浮动利率的合同，而且其浮动利率的合同形式是一年一订。也就是说，在2011年住房按揭贷款优惠利率全面取消、利率水平全面提升的情况下，加上2011年的存贷款利率的加息效应，那么在2009－2010年高价时期或房地产泡沫很大时进入的这些存量住房的按揭贷款利率就可能大幅度的上升。

比如，已有的存量住房的按揭贷款利率由7折优惠上升到基准利率1.1倍以上(即使是首套利率上升也是可能的)，那么这些存量住房贷款利率负担就会突然快速上升，即由优惠利率4.48%上升到1.1倍7.26%，利率上升幅度达62.1%(这里还仅是以1.1倍为基准及2月份以后加息没有计算进，如果上浮的幅度比这大及以后加息的因素，实际利率上升的幅度应该比这还要大)。再加上，住房按揭贷款都是中长期贷款，在贷款利率很高的情况下，利率又是以复利计算，那么已经购买住房的贷款利率就可能快速增长。而且，更可能的情况是，当持有大量住房或第二套以上住房的投机炒作者，当这些持有住房者的按揭贷款负担急剧上升并想将手中的住房尽快出手时，不仅交易成本快速上升(交易环节的税收无法转移给下家)，而且住房需求在急速下降，房价出现重大调整，手中的住房无法脱手。这就是最近爱尔兰及美国所发生的情况。

从1996年到2006年，爱尔兰的住房市场同中国一样也炒翻了天，全国就是一个大工地，10年的时间里房价也上涨近5倍。爱尔兰的经济也出现前所未有的黄金十年，2003年爱尔兰的人均GDP跃升升到世界第二位，人均财富也4万欧元上升到15万欧元。但是房地产泡沫一破灭，整个国家经济立即面临巨大困境与衰退。住房的价格也一落千丈。比如，有一个居民2003年购买的一套住房价格为29万欧元，2005年上涨42万欧元，到2010年只值22万欧元，但这时脱手还不容易。可见，房地产破灭对市场的影响有多大。

可以说，住房按揭贷款优惠利率取消，住房按揭贷款利率全面上升已经是一种必然的趋势，无论是对银行来说，还是对购买住房者来说(无论是投机炒作还是消费)，对此都不可掉以轻心。因为，当最为核心的金融市场条件发生根本性的变化(去杠杆化)，它将对房地产市场产生巨大的影响与冲击，而且当购买住房者发现这种影响与冲击的严重性，估计已经晚了！

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