上海年底12楼盘涨价调查：限价措施被绕过

2010-12-30 13:26 作者:杨羚强

搜房网的数据显示，上海12月以来报价较11月上涨了10%的楼盘有12个，占到上海在售楼盘的3%。与此同时，佑威及楼市专评网联合提供的最新数据显示，上海12月（截至12月26日）商品住宅成交量达到101.36万平方米，比11月多6万平方米，而均价则由上月的22467元/平方米，上调至23363元/平方米。

统计数据显示的上述量价齐升现象，是否代表房价上涨已成为上海楼市目前的整体趋势？此前，上海对楼盘的调价行为有所限制，规定所有10月份以后开盘的楼盘，网上参考价都只可以下浮，不能上调，开发商又是如何绕过上述限制，实现涨价的呢？记者就此进行调查。

涨价楼盘不代表整体趋势？

中国房地产信息集团的统计数据显示，在楼盘成交均价大幅上调后，部分楼盘出现了成交量的下滑，但也有一些楼盘的成交量却不降反涨。

以仁恒怡庭为例，该楼盘12月的成交均价较11月份上调了不到3000元/平方米，但是成交量却由11月的30套5666平方米，下降至12月的8套1677平方米。

也有楼盘出现了量价齐升的情况。价格上调了1000元/平方米的绿地领海二期，成交量比11月上涨了一倍，由11月份的11套1133平米，上升至12月份的25套2549平方米。

中房信分析师薛建雄分析上述涨价楼盘的成交数据时说，这些楼盘大多数已经接近销售尾声，主力房源多已售完。在库存货量不多的情况下，调价就成为公司和项目调整布局的一种方式。

他分析说，上述调整房价的情况，都仅属于楼盘的个别现象，不代表开发商的营销策略，也不代表上海楼市的整体价格走势。

搜房网最新的一份数据也显示，目前的市场还没迎来开发商可以轻松涨价的时机。搜房网数据监控中心截至12月24日的统计显示，预计明年1月打折优惠楼盘达160个，环比12月小幅提升2.5%，4月新政后促销楼盘数量已连续8个月呈上涨趋势，而其中甚至有41个楼盘是处于原本被认为不太会降价的上海中、内环区域。

不过，上海中原地产研究咨询总监宋惠雍认为，上述优惠情况并不代表上海房价近期没有上升。他说，实际上开发商已经预先感觉到了新一轮调控即将来到，因此抢在调控前大批量卖掉房子，给出的优惠其实并不多，往往只是非常小的折扣。

价格限制措施或被轻松绕过

实际上，上海限制开发商涨价的部分行政干预手段，正在被开发商绕过。

《每日经济新闻》曾在今年10月报道，上海9月出台《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房预销售行为的通知》（以下简称通知）。通知第二条规定，“各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核……房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。”

上海网上房地产据此也对10月以后新上市的楼盘作出价格限制。新销售的楼盘的网上参考价格的符号几乎都是“负”的，还没有“正”的，这被房地产业内人士认为代表只可以降价不可以涨价。

而在搜房网提供给记者的上述涨价楼盘中，类似仁恒怡庭等都是今年10月份以后才上市销售的，但报价依然较11月上浮了10%。

记者昨日以客户身份询问仁恒怡庭售楼处的销售人员，为何网上房地产有价格限制，该楼盘却依然调高了售价，得到的回答是：项目内的房源既有6万元/平方米的，也有8万元/平方米的，只是6万元/平方米的已经售完，开发商并没有调价。

上海网上房地产也显示，该楼盘网上参考价格最高的在8万元/平方米。按照上述数据，仁恒怡庭调高售价似乎并无不妥。

薛建雄说，其实对于上海网上房地产的限价措施，开发商有很多办法可以绕过，其中一个办法就是虚报项目的最高售价，而后再降价开盘，待项目销售情况见好就涨价，只要价格不突破虚报的最高售价就可以，因此上述措施对限制开发商涨价作用有限。

而除了仁恒怡庭外，其他一些楼盘或原先就没有价格限制，或是12月份新推一批房源，因此也不受网上房地产的限价措施限制。