高价卖地不遏制调控楼市成空谈

2010-11-24 14:33 作者:井水明

据中指院数据显示，截至11月22日，上海与北京卖地收入已突破千亿，大连为893.1亿元，同比暴增297.66%。有关数据显示，今年前三季度，全国30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。值得注意的是，和2009年相比，尽管推地不多，但多数城市土地出让金收入却甚为可观，截至9月9日，北京、上海、成都、武汉实际供应土地面积在只有2009年供应水平的3至5成的情况下，却取得了相当于2009年水平82%至116%的土地收入，这说明土地价格上涨了不少。

地价大幅上涨，会不会直截了当地反映到房价上涨呢？地价作为房价的重要组成部分，地价涨房价肯定跟着涨。进入11月下旬，部分地区仍处于涨价涨量的双升情况。其中，深圳的上周环比涨幅竟高达40.61%。根据21世纪不动产数据：上海楼市调控细则颁布后，11月1日至17日期间，均价在5万元/平方米以上的19个新楼盘之中，多达八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在7%至12%不等。楼市调控的预期正在被稳步上升的房价所抵消，有关部门总喜欢说的“楼市调控已取得初步成果”的说词更像一句随兴而发，恐怕他们自己也觉得没有说服力。

从整体来看，应该说，中国房地产市场还没有步入真正的调整期，因为目前整个房地产市场的资金依然充足，房地产企业依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。今年1至10月，行业资金来源增速达到32%，处于历史高位，而应付款累计增速仅为26.9%，还低于2006至2008年的平均水平。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标货币资金/（短期借款+年内到期非流动性负债）为1.4左右，虽然较2009年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。“不差钱”仍旧是开发商敢于与连续出台的楼市调控政策对赌的根本动力所在。

卖地收入破千亿，地方政府在这场涉及诸方利益的博弈之中，成为最后的赢家。楼市调控之下地价大幅上涨，会激发地方政府把更多的土地资源投入到土地市场，尽可能地多拿出土地资源换取短期巨大收益。此举是否会挤占保障性住房供地需求和指标呢？据统计，截至9月初，北京仅完成全年2500公顷供地计划的26%，上海完成全年计划的74%，广州和深圳分别完成全年计划的18%和33%。这说明什么：一方面是地价上涨了不少；另一方面地方政府的目的在于卖地收钱，而不是加大供地以增加保障性住房供应。反映到保障性住房建设上来，必然会导致保障性住房建设的欠账与减少，无形之中减少了住房的供应量而造成房价的进一步被推高。

地方政府卖地收入节节攀升，说到底是土地资源的稀缺性决定了土地价格会随之大幅上涨。地方政府将利用手中掌握的大量土地资源来获取更多资金，既折射出某些地方政府有哄抬地价之嫌，也折射出某些地方政府落实宏观政策不积极甚至持抵制态度，更说明了地方政府对土地财政的依赖有增无减。有地方政府支撑房价，房价岂能不涨?而国家多轮重大楼市宏观调控中，土地财政始终没有进行针对性调控，说明地方政府在面对自己切实的利益时，无论如何也不肯抽身的态度和立场，致使某些地方政府多年陷入土地财政泥潭之中难以自拔，也造成国家楼市调控一次又一次的无功而返。

由此可见，京沪卖地收入过千亿，向外界发出了一种极强的信号，在“面粉”步步上涨的态势之下，“面包”水涨船高的跟进是符合商品价格规律的。而要真正达到楼市调控的目标，最为艰难的一步，就是要遏制房价上涨先要遏制卖地收入上涨，要调控楼市先要调控地方政府涨价卖地的冲动。做不到这一条，要想实现楼市调控预期的目标恐怕是痴人说梦。

(文章仅代表作者个人立场和观点)