南京地王启示录(组图)

2010-11-08 13:45

重重冷风下，南京用火热的行动回应了929新政的满月──10月29日，南京对外出让四幅土地，在万科、仁恒、保利、栖霞建设、苏宁、明发等地产“大腕”悉数到场的情况下，素有地产“华南五虎”之称的雅居乐地产风头十足，连续拿下了两幅地块，成交总地价高达57.35亿元，最高溢价572.22%，并且连创两个最高纪录：拍卖轮次最高、江北地价最高。拍卖楼面价接近周边房价，立刻激发周边楼盘惜售和涨价情绪。

这一个月内连续的政策打击，包括加息、资金监管等等手段，在现实面前显得苍白无力。

当然，南京并不是开发商的世外桃源。10月12日南京拍卖栖霞区仙林湖以北纯住宅用地，万科、保利等大牌及南京本土地产开发企业展开“厮杀”。经过8轮竞夺，保利地产以7.6亿元拿下，溢价11.8%。几天前的26日南京14号拍卖会，5幅地块中4幅以底价成交，另一块浦口的住宅混合用地则以6.95亿元被南京新城万嘉房地产有限公司竞得，溢价率不到18%。

为什么时隔数日，市场发生如此颠覆式的变化？在政策趋严市场普遍看空的局势下，是什么触发了开发商的疯狂？我认为可以从几个方面研究原因。

首先，土地供应尤其是中心区或者潜力区块的土地供应严重不足。南京29日出让的四幅地块中有三幅相邻，均为该市江北的住宅地块，此处临近长江隧道口，地理优势相对优越。三地块总面积42.26万平方米，建筑面积超过百万。这样完整的核心潜力地块在最近几年各城市的土地出让中都是凤毛麟角。虽然住宅土地供应量没有减少，但是大多为郊区用地。城区用地即便出现，也是零星的边角料。这样的优质地块简直是昙花一现，导致开发商咬碎钢牙也要拼死一博。

其次，拍卖机制显然不符合目前调控的大趋势，热点地块尤其不适合拍卖，而应该以招标的方式出让。南京地王的出现与两三家开发商“志在必得”的心态密不可分。在你追我赶的气氛下，价格很容易就会被抬高。总理出台十条政策，也不如总经理一道指令，当地楼市即刻升温，周边楼盘的优惠立时收回。雅居乐拍下地块后，业内预计楼盘售价将达到2万左右，而目前周边楼价仅7000多。这么显著的落差摆在那里，不涨价已经不可思议了，怎么还可能优惠？

第三，楼市上涨预期依然强劲。南京新地王在如今的楼市中显得如此扎眼，但如果不是因为调控，用这个价格拿地，说不定大家都觉得“捡漏儿”了。从拿地到变现大概需要两年时间。07年楼市低迷时勇敢拿地的开发商后来都吃足了甜头。榜样的力量是无穷的，风险越大回报越高，楼市就是个吓死胆小的，撑死胆大的赌场。开发商的豪情充分说明楼市的“期货”市场不乏追捧者。

第四，这一点只是猜测。不过从李泽楷案例中可以看到背后的暗箱操作空间有多大。事实上北京双井的富力地王也在拍下土地后企图更改规划提升建筑高度，因为网络和媒体曝光而未能如愿。业外看起来觉得贵得离谱简直没有利润空间的地块，也许某些人一操作，建筑面积增加了，楼面单价变低了......事实已经证明这不是神话。