国内房地产业面临永久性的调整(图)

十多年以来，经历了数次房地产调控，不少人形成了中国楼市高房价、高泡沫、投资需求持续释放和调控必然短期化的线性思维。从目前的态势来看，不仅调控将长期化，连中国房地产业的发展模式都可能面临永久性的调整。

在10月23日的一个国际资本论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税的推出已经是“按月计算”，但房产税不会向第一套房征收，投资房将成为房产税调控目标。贾康还表示：“房产税推出后，将使得当前正在进行的这轮房地产调控，达到与过去不一样的高水准。房地产税并不会是政府调控的‘最后一张牌’，未来调整一定是多种手段综合使用，比如物业税……”

财政部人士表态透露出的重要政策信息是：一、房产税很可能在明年推出；二、房产税只是第一步，物业税才是最终目标，而且肯定要推出。

当中国楼市恢复理性，房产税与物业税将显著抑制投资性需求的增长，加上巨大的房产存量，将导致对中国房产总需求的下降。以美国为例，美国房产税(除阿拉斯加外的各州平均税率为1.44%)长期抑制了房价泡沫。根据罗伯特•希勒编制的扣除通胀的美国实际房价指数，从1890-1990年间，美国房价只上涨了26%。

中国十多年以来的房地产开发模式以新房为主：地方政府高价卖地，房产商买地盖房再卖房。这种模式的好处是供应量大幅增长，城镇户籍人口的人均居住面积1997年只有17.8平方米，而到了2009年底已接近30平方米。负作用则是在“土地财政”模式下，地方政府与开发商推高房价，积累成严重的社会问题和政治问题；高房价还对内需增长和城市化形成挤压效应，对经济发展构成障碍。巨大的房地产存量也将导致增量的增长将会减缓，“卖地建房”为主的开发模式，已遇到不能持续的问题。

按2009年城镇户籍人口人均30平方米的住宅面积，和2007年4.31亿城镇户籍人口计算，城镇有近129亿平方米的住宅存量。2009年全国住宅的平均价格是4474元/平方米，加上今年房价的增长，住宅均价已接近5000元/平方米，而中国城镇住宅总市值是64.5万亿元，这相当于中国 2009年GDP的190%。

假设中国存量住宅中，有30%是二套及以上住房，房产税针对二套房征收，每年的税率为0.5%，理论上全国每年的房产税收入将近1000亿元。同时，中国城镇房产存量中，有近30%是商业地产。商业地产的房产税，加上二套房交易契税税率从1.5%提到3%以上，二手房交易个人所得税从按成交价1%征收提高到按差价20%征收，一年来自房产的税收增加2000亿是可以预期的。中央如果将这些税收更多地分给地方，地方完全有积极性保证较高的征收率。这可以部分填补土地出让金收入的缺口，使得物业税出台的阻力更小。加上物业税的出台，政府将逐步从土地出让金中取得一性次出入转为从房产存量中取得稳定的收入。

中国房地产市场的这种阶段性转变，也将改变房企的经营模式。SOHO中国的潘石屹与万通地产的冯仑都曾注意这一问题。潘石屹认为：房地产行业经历了高速发展的时代，已经到了沉淀的年代。万通地产的冯仑则认为：房地产行业分成三个阶段，第一个阶段主要就是地主加工头，第二个阶段是厂家加资本家，第三个阶段是导演加制片。从具体经营重点上来看，第一阶段重点在制造上，原料成本都是竞争要素，能买到便宜地段、能降低生产成本。第二阶段是营运能力，竞争焦点是已经逐步转到人的身上，怎样把品牌和服务做好。到第三个阶段则是不动产金融，也就是资本介入下的资产交易。

最终分析结论：

在巨量房地产存量和高房价之下，房产税及未来物业税的开征，将导致房地产业的游戏模式发生变化。如果地方政府的收益点逐步从一次性的土地出让金转向来自存量房产的稳定、长期的收入，国内房地产业的模式也将发生变化，逐步从大量、快速开发新房，转向新房开发与存量房的持续经营并重转变，最终转向以存量资产交易为主、物业税发挥重要角色的阶段。这一转变在中国市场上是缓慢的，但可能是永久性的。

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