中国住房之“谜”(图)
采访复旦大学陈杰副教授

2010-10-06 05:29

一位残疾人在他的临时住所中。在他的家后，是成排新建的高楼。

自1985年起，联合国将10月的第一个星期一定为“世界住房日”。10月4日是今年的世界住房日。中国住房状况近年来确实有所改善，江苏省昆山市、上海获得了联合国人居署今年颁发的奖项，但“居者有其屋”，这项基本人权对于不少中国人来说仍是一个难以实现的梦想。九月初，中国公民“还我安居权”组委会在网络上发帖倡议全体不能安居的中国人在10月4日这一天进行大散步示威，此举得到很多网民的响应。这些响应反映了无固定居所者、拆迁户、“三世同屋者”以及那些不无辛酸自嘲为“房奴”的中国民众的心声。本次节目，我们请来复旦大学管理学院产业经济学系副教授、住房政策研究中心执行主任陈杰先生，探讨中国的住房问题。而由于基本数据的缺乏，中国住房现状只能是一个依靠猜测估算去解答的谜题。

RFI：在试图了解中国住房现状的时候，我们首先注意到这样一个奇怪的现象：如同城市居民收入分布统计数据的缺乏，我们看不到住房普查统计数据。这或许对您是个勉为其难的问题，但以您多年的研究，可否粗略介绍中国目前大致的住房状况？

陈杰：确实，我们也只有一些基本的、平均意义上的数据，要获得详细的分配上的数据比较难。一个概括性的数据是：中国城市区域人均住房面积大概是28平方米。这指的是建筑面积；国际上一般用的是居住面积，所以，这里还要打些折扣，折下来，人均居住面积大概是22平方米左右。这与比较发达的国家、OECD（经济合作与发展组织）的国家、特别是美国、英国还有北欧一些国家相比还是有一定的差距——（它们的人均居住面积）一般在40平方米以上。但与一些中等收入国相比，基本还是在这一范围之内的。比如一些东欧国家、韩国、日本，大致是在25、26平方米左右。所以，可以这么说，中国的住房水平初步摆脱了极度短缺的状况。因为，与中国过去相比，78年时，是7平方米，到98年也就十几平方米，因此，这几年，人均意义上的住房面积是增加了，但分配还是很不均匀，与中国的收入一样，差距很大。

RFI：您提到分配问题，那么，从社会经济学角度上说，怎样是一个“合理的住房分配”？

陈杰：住房比较特殊，不是一般的商品。若是奢侈品、汽车、钻石或是其他高档消费品，有钱的人有多少都无所谓，穷人也可以一点都没有，但住房很特殊，是基本消费品，低收入也应该有最低的住房条件。因此，有这样一个下限，在此下限上，住房分配的基尼系数不应该比收入的基尼系数更大……

RFI：请问您所说的基尼系数是指住房分配的差异、还是指收入分配的差异？

陈杰：基尼系数一般是描述收入的差异，但是同样这个差异也可以用来描述住房资源、住房财富收入、住房分配的差异性。住房是一个资产累计的概念，如果住房资产差异性越大，就意味着在不同收入群体之间、不同阶层之间创造更大的差异性，将加速两级分化。

RFI：您能估算中国住房大概的基尼系数吗？

陈杰：我们缺乏这方面的资料，很难估计。我们能看到的数据是，国家统计局曾经做过一个关于中国人多套房分布的抽样调查。调查显示，拥有两套房以上的人群比例其实并不大，就是说大约10%的人拥有两套以上的住房。但从侧面发现，比如媒体的报道可以知道，现在是要么没有，要么拥有多至7、8套住房——一些小官员、掌握实权的人甚至有十几套的住房——所以，住房的差异性还是很触目惊心的。

RFI：以您作为经济学家的经验——我只能说依靠经验了——中国目前的住房基尼系数是否超过了收入分配的基尼系数？

陈杰：这个目前来说很难估计。因为我们收入的基尼系数现在也是一个谜，在很多的争论中——有人说，少算了灰色收入近几万亿——如果把这个加上去，收入的基尼系数应该是很大的。目前来看，住房市场化较之于收入市场化的发展时间要短，我们住房市场化到现在大约是十年时间，因此，应该是没有超过收入的基尼系数。但是，这几年应该是在快速地扩大，因为，房价上升很快，有原始积累的居民可以不断地通过原始积累一套两套地买，而之前没有买过房子的人基本上是绝望状态。

RFI：您提到住房悬殊的现象——富者坐拥广厦百家，贫者难寻容身之所——前一段时间网上披露“全国现存6500万套空置房，足以供2亿人居住”的信息令舆论哗然。抛开房地产炒作的因素，贫富悬殊、分配不公以及某种程度上因此而造成的社会保障系统的薄弱是否是形成中国目前住房难题的一个重要原因？

陈杰：首先对6540万套空置房这个数据，我个人认为，可能不实。因为，中国现在住房面积总量大概是1.8亿套，那么6000万套的空置房，意味着35%以上的空置，这大概不可能。当然，确实是有大量的空置房，我个人估计在6-8%左右。发达国家，美国应该在3%、英国在4%左右，但一般来说，10%是比较高的。中国大城市有些小区空置现象严重，但全国来看，特别是二、三线城市，应该好些。社会保障系统的薄弱确实是造成中国住房难题的原因。大家为什么去买房，除了投机炒作之外——现在基本上是全民炒房——有机会的人都会去买房，作为投资保值的手段。这除了是出于对通货膨胀的恐惧，还有就是反映社会保障系统的欠缺。

RFI：住房难题里最主要的是关于低收入家庭。对于低收入家庭，目前政府主要采取的经济房、廉租房建设是否是一个有效的解决方式？

陈杰：有一定作用，但肯定没有预期想像那么大。方式方法很重要。廉租房，我认为是比较好的方式，但政府没有动力去做，因为需要政府出比较多的补贴；经济适用房，政府倒是有动力去做，因为，除了土地，并不需要政府什么补贴。但我个人对经济适用房一直持一个反对、否定的态度，认为它不能真正解决低收入家庭的问题。因为，在中国的背景下，这些由政府来分配的房子存在很多寻租空间。另外，在收入核查不透明的情况下，经济适用房很难到真正需要的人手中。而且，政府的定价也不是一般低收入家庭能买得起的，因此，常常出现符合条件的人买不起，而那些买走的人，如果真正去筛选的话，他们其实是不符合条件的。从社会的激励机制上说，这也不是一个合适的安排。因为现在中间收入的人都买不起房，给低收入的人产权，实际上并不合适。比较合适的方式是，以租赁、公共租赁的方式解决住的问题。政府现在应该是慢慢转向这一方向，最近的国十条、十一之前的政策都是强调扩大公共租赁房的供应，我觉地这是一个好的方向。

RFI：中央政府一再出台调控房地产市场的政策，但从八月份的统计数据看，全国大多数城市房价仍然保持高位增幅，是不是可以说政府政策不见效？

陈杰：这要看是同比还是环比。如果是同比的话，是很正常的，应为相对于去年是一直保持高位的，如果说是环比，相当于上个月来说，应该说国十条、四月份调控以来，房价上升的趋势是被遏制的，政府政策其实是有效的。当然，看如何理解房价。如果希望政府的房价调控回到某一年的水平，把它打压下去，我个人觉得，在中国目前的环境下不太现实。因为，中国经济基本面还是高速增长的阶段。即使是到了不太乐观的时刻，大家也不会大幅度地抛盘，所以目前来看，要让房价降价，我觉得不太现实。

RFI：最近大家在热烈讨论房产税的问题，这一在不少发达国家行之有效的调控手段在中国是否可行？是否可能在近期实现？

陈杰：我觉得，近期实现的条件不太成熟。第一，房地产税是一个副产品，它的主要功能并不是用来调控房价的。而且，从发达国家的经验上看，有房产税并不一定能控制房价。比如美国、英国、法国等国是实行房产税的，但在2001-2006年间，其房价还是出现很大涨幅。当然，房产税对房价是有一个跳水作用，一下就能把房价打压下去，但不代表房价以后就不涨了。因此，以房地产税调控房价，期望值不要太高。第二，在中国能不能接受（房产税），要看房产税到底要起什么作用。现在政府要推房产税，调整房价只是其中的一个出发点。其他的目的是弥补当地政府的收入。作为一个研究者、观察者，我认为，在目前中国政府开支不透明、没有被人民完全监督的时候提倡房地产税其实不是个合适的时机。就是政府本身而言，也缺乏担当。它害怕……目前通过土地开发，政府有比较多的收入，这比较安全，如果以房地产税替代土地收入的话其实有很多不确定性，所以，政府目前没有很强的动力实施房产税。除非土地都拍卖光了，或许它那时有较强的动力推行房产税。这就涉及到第三个问题，房产税不仅仅是个房地产的问题，它其实是一个政治问题，会引起比较大、难预测的问题。另外一个政府不会公开讨论的是，政府很多官员或是利益相关人士拥有大量住房，他们当然没有动力推行房产税。因此，从各个方面考虑，我个人认为，短期内，房产税不会出现。