潘石屹：新政立竿见影 退房潮呼啸而来 (图)

国家有关部委再度收紧房贷政策，要求首套房首付须超三成，三套房贷全面停止。不到24小时内广州爆发大规模“退房潮”，这其中便包括位于番禺号称中国第一大盘的某项目。在重拳调控出击之下，楼市陷入一遍恐慌……

9月29日，七部委出台政策措施遏制部分城市房价过快上涨。SOHO中国董事长潘石屹第一时间对新政策作了解析，认为住房信贷政策和全国试点房产税是新政中最为重要的两条。他认为这次调控对市场有立竿见影的影响。

二次调控在意料之中

潘石屹表示此轮调控其实在意料之中，许多点都是过去政策的延续，但避免了“上有政策，下有对策”的现象，比如如首付提高到三成以上的一刀切；也有些是对下一步即将出台的政策打下了伏笔，让市场早有预期，比如房产税；还有些可能也很难落实，比如增加土地供应，拆迁难，耕地不让占，还哪有土地呢？

住房信贷政策和全国试点房产税最为重要

潘石屹认为新政5条政策中住房信贷政策和全国试点房产税两条最为重要：住房信贷政策就是“按揭政策”，过去一直在划分首套、第二套、第三套以上，操作和监管起来太困难，这就是屡屡调控仍不见成效的根本原因。按揭首付调整，实质是用多大的杠杆启动住房需求，一成就是十倍杠杆，二成就是五倍杠杆，三成以上就是三倍以下的杠杆。现在是从五倍的杠杆调成了三倍以下，自然启动的住房需求就会下降，是立竿见影的影响。

房产税只是扩征，原来就有房产税的政策，只是住房免收了。现在再出就是重新征收，在政策的出台上就比较容易。房产税虽然没有明确，但用了“加快推进” 的字眼。给人的感觉是房产税在向我们一步步走近。“房产税”的出台，会增加持有住房家庭的日常成本，更会影响到以投资为目的购买多套住房家庭的需求。

在此轮调控的五条政策中，除第一条要限制家庭购房套数属于临时性政策之外，其余都抓住了问题的关键，随时可以调整。如果三成的首付还压不住房价，可以调成四成、五成或更高。待到租金回报率、空置率等指标回到正常范围之内，调控就可以看作成功了。

对下季度市场不乐观

从上半年上市公司财务指标分析来看，各房企的负债率普遍偏高，平均比2009年高出20%，因此房企都寄希望于“金九银十绝地大反弹”。但在九月刚结束时，政府就出台了以上政策，其中按揭政策尤其对市场有立竿见影的影响作用；另外，还有悬在头上的一把剑就是“房产税”什么时候出来，也对购房者的心理预期有重要的影响。基于以上判断，潘石屹对下一季度住房市场的房价和成交量不乐观。

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