房价从来没真降过 何来假回暖(图)

最近，房市反弹了，排队现象重现江湖，于是乎，又有人说这是假回暖，几乎是2009年启动之初盛行的假阳春的翻版，除了改改时间外，其他的几乎没变。很多不明白，为什么这不是假回暖，说实话，从2007年起到现在，房价从来没有真正的有效降下来过。

很多人立马会拿出2008年的例子，但事后大家想想，当时是有效的真降吗？当时的所谓降价，一方面是2007年全面遏制交易政策威力，另一方面是统计数据的花招，才造成了所谓的降价效应。当时的信贷收紧和二套房政策，再加上重税政策，成交量就下滑了，高档楼盘被集中向后推出，直接造成了2009年疯狂的盛夏。在不想让市场涨的时候，就可以不算高档盘，或者限制这些户型和高档盘、优质盘的交易，统计数据显然当然是下降。但真的是有效下降吗，并没有，所谓有效下降就必须要超过8个月，降幅达到20%，但是，就算从统计数据看，2008年的房市才跌了不到2%。从现实来看，很多开发商都是先涨价而后再降价，这是假摔，假跌。

所以，房价从来没有真正的有效降低过，就拿新政以来的效果来看，房价野马是上套了，但是，这依然是卡住市场成交量不放导致的，很多高端楼盘都难以推出，没有优质楼盘供应，再加上限制性贷款和异地购房限制政策，市场似乎被控制了，但是，这样持续下去是不行的，不是市场行为，长持以往，市场还会大爆发。如今，很多楼盘提价，比如说万科。

北京万科长阳项目每平方米涨了不到200元，就被国务院办公厅舆论监测部门关注。而万科给出了“调价说明”中指出，相对于万科长阳项目第一次开盘的房源的所处位置，本次推出的产品更靠近社区内部，相比一期也更远离城铁，较为安静。也就是说，万科的涨价是结构性的，既然市场可以接受，为什么不能卖呢，压是压不住的，还给炒客留下更丰厚的利润空间，助涨炒客的炒作心理。

很多人将开发商大量推出新楼盘视为降价的依据，这是假命题。京城多家中介机构表示，北京楼市仍处在调整期，而9、10月间，新楼盘将放量推出，由此可能引发的价格战还会对周边的二手房价格有所抑制，因此房价在年内将难有上涨的空间。

事实上，在过去的历史中，房价总是随着供应量的增大而上涨的，真正到了供应量减少而上涨，那已经到了捂盘惜售的阶段了。其实，也很好理解，原因在于，现在的库存量不足以让房地产价格下降，还不能起到威慑的效用，好楼盘推出的越多，买家越多，于是量价齐就会实现。

媒体认为，8月份大户型销量占比明显上升，单套面积超过140平方米的大户型与7月相比上升了20%；按照预售套总价来算，超过300万元的房源挂牌量环比也增加了18%，投资者一般青睐中小户型，如果市场中大户型占比上升，证明投资者并不看好市场。

其实，真实的含义是，正是大户型销售增长，才促使了房价在统计学上的上涨，因为这些大户型很多都是优质盘和高档盘，他们的推出和交易，是会助推整个均价上涨的。

还有，房企资金链可能与2008年有点不一样了，债务增加，但获取资金的能力增强了，特别是能在股市圈钱，和2008年已经不同了。根据已披露的A股房地产上市公司中报，112家上市房企(剔除变更主营业务的ST兴业)上半年销售超1200亿元，总负债逾7836亿。即使扣除预收账款，112家地产商的总负债也不会低于5000亿元。另有H股上市房地产公司，亦背上了巨额的负债。

这些负债，短期内还不足以威胁整个房企，而且，现在房企对抗信贷紧缩能力有所增强。

不要轻信假回暖，事实上，现在很多朋友都和我说，现在谁还在说假回暖，和2009年说假按揭和假阳春没区别，都是什么什么。说实话，现在房价已经成精了，压不住，不过，要想别让洪水泛滥，只有两种办法：一手要堵住，一手要疏导。堵住是打击投机、囤地、惜售；疏导就是得增加小户型和增加供应量，让库存量来从根本上压垮他们。

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