传奇的空置率是开发商的马脚

楼市走向诡异，房价上的雷打不动害得老百姓都只能在空置率等专业数据上指桑骂槐。遗憾的是，就这么一个宏调范畴中的核心数据，竟然是一个X。在媒体此前的广泛报道中，以下几个数字被反复引述：国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。消息出来后，国家电网公司进行了辟谣。

这个谣辟得好，起码撇清了电力唱衰楼市的嫌疑。其实判断这个数据是否失实并不难：譬如经济学者郭凯称，6540万套房，以70平方米一套计算，合45亿平方米，而中国2009年竣工住宅用商品房仅5.77亿平方米，也就是说，除非1995年以来所有新建成的商品住宅房都是空置的，积累到去年，才有望达到6540万套。这显然是不可能的。

那么，不是6540万套，究竟是多少套？权威部门在空置率问题上的缺位与失语，使得空置率的大讨论最终得不到一个结论，公众的疑惑没有得到解释，不满的情绪正在累积。公众之所以关注这个数据，离不开一个常识。在判断房地产市场有没有走火入魔的时候，除了房价收入比和房屋租售比外，住宅空置率也是一个关键数据。因为空置率真实反映了供需之间的走向，能简单推算出有效供给和刚性需求之间的缺口。而且，按照国际惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，在20%以上则意味着商品房严重积压。从这个意义上说，厘清空置率起码有三重意义：一是看看开发商究竟有没有人为夸大供给不足的事实；二是看看整个楼市是否理性，泡沫有多大；三是宏调政策也更能有的放矢，起码做到心中有数，不至于箭离靶心十万八千里。从这个意义上说，公众自然有理由怀疑：空置率都搞不清楚，宏调的底线究竟哪里来的？

普查一下全国住房的空置数量，这个难度肯定要远远小于凭空拟定楼市宏调政策。毕竟，核实只是一个程序性的工作，房子这东西没法藏没法躲，甚至比人口或经济数据的普查还要简单。但是，无论对于政府部门抑或是准业主，了解全国或某地的住房空置率，却有着十分现实的意义——因为空置率是一个实打实的筹码，很容易戳穿开发商惯用的忽悠伎俩，在楼市博弈的时候，赤裸裸曝光开发商的底线。据报道，在2008年之前，国家统计局每年都会公布全国住宅空置面积数据，但由于空置率和空置住房的标准与国际标准存在一定分歧，该数据已经不再对外公布。于是，此后的空置率基本是靠传闻过日子，譬如“有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上”。遗憾的是，因权威空置数据缺席，这些说辞经常被开发商轻易推挡开去。

与我们传奇般的空置率形成对比的是，西方国家对空置房均有严苛的应对措施：在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府会推倒那些无法出租的住房；在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳房款10%的罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，依此类推；丹麦政府则早在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

空置率越来越像楼市里的传奇。它是开发商的马脚，描述得过于仔细就很容易令其原形毕露，于是，空置率上的猜测与反猜测显得语义纠结。房价是市场的把戏，成本是商业秘密，保有税和房贷政策是橡皮泥，空置率是你猜你猜你猜猜猜的游戏……这就是我们的楼市，这就是号称已进入深度博弈期的楼市？不管怎样，一个常识是：症状都摸不清，让人如何能相信“疗效确切”？

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