美楼市暗涌 房贷现31万亿元黑洞

2010-07-21 05:42

美国住宅建筑商协会公布，7月美国房屋建筑商信心跌至15个月低位，跌幅超出市场原先预期，显示建筑商对楼市前景悲观。数据令美股昨日早段高开后升幅收窄。美国楼市前景未明，有分析师称，美国房贷现时黑洞达4万亿美元（约31万亿港元），为防大规模断供潮出现，联储局有必要维持超低息一段长时间。

美建屋商信心跌见15月低位

美国本周公布楼市4项重要数据，昨天打头炮的是反映建筑商对市场信心的房屋市场指数，该指数7月再跌两点至14点，是连续两月下跌，亦是去年4月以来低位，显示华府买屋税务优惠4月底到期后，美国楼市继续疲弱。今日将公布6月份新屋动工数字，后天则公布6月份二手楼买卖，市场预期再跌9%。同日政府亦会公布5月份房价。

美国联储局主席伯南克本周要到国会进行半年一度的货币政策报告，联储局何时加息一直是市场焦点。但对基金RABCapital的首席策略师乔希（DhavalJoshi）近日在名为“4万亿美元难题”的报告中指出，美国楼市仍有4万亿美元过剩按揭，相当于美国GDP三成，而且美国楼市仍供过于求，联储局必须要维持超低息一段长时间。

根据历史数据，美国房贷总额通常等于楼市现价的四成。1990年，6万亿的抵押房屋可支撑2.5万亿的贷款；2006年23万亿的抵押房屋可支撑10万亿的贷款；但此后，楼价已下滑至16万亿美元，按常理，房贷应为6万亿美元，但现时的房贷仍然维持在10万亿美元，即市场目前尚有4万亿美元过剩按揭。换言之，不少陷困业主仍未有断供或偿还楼按。

美国四分之一的按揭业主，其物业市价比贷款金额还低，理当违约，可是实际违约率却很低。联储局上月有关违约的研究发现，单考虑负资产因素，这些业主平均会拖至负资产情极其严重，相当于-62％时，才肯面对现实，选择违约。但若进一步考虑加息因素，违约便提早出现。研究发现，加息较失业率更是触发违约潮的关键。

专家料美长期超低息阻断供潮

换言之，违约没有出现的关键因素是超低利率，一旦联储局开始加息，违约潮就可能出现，令楼市及经济重挫。因此乔希预期，联储局在百万计业主脱离负资产行列之前，将要维持超低息一段长时间。

要消化这过剩的楼按，楼价上升亦是解决之途。但乔希根据各房屋数据推算，指美国住屋仍供过于求，要数年才能吸收。数据显示，美国每年新增家庭只是90万，美国每年仍然建造60万新屋，即每年只可消化30万间过剩新屋。但美国目前却有400万间过剩房屋，这要数年才可完全消化，因此楼价预期短期内不会回升。