楼市步入深度调整 新一轮降价潮来袭

6月20日上午，燕郊新盘天洋城三期开盘，售楼处内“震撼底价”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均价公开发售。而今年4月，天洋城二期楼座的均价曾达到11000元/平方米，与此相比，该项目售价已“明降”30%。

“这应该是国十条新政之后，北京市及周边降价幅度最大的楼盘。”资深地产人士蔡鸿岩指出。6月以来，北京不少楼盘步入降价行列，打折促销力度逐渐加大。“如果付全款，通州、望京等区域内的在售项目基本可以打到9折，部分项目的折扣甚至低于85折。”业内人士预计，下半年，地产调控仍将从紧，随着新房销售率的持续低迷，降价潮将逐步蔓延。

调价补量

北京通州区新盘金隅•花石匠将于近期开盘，预计销售价格为16000-18000元/平方米，开盘当天认购1万元可抵10万元。“现在的价格基本接近去年底的水平，我们可以接受了。”项目售楼处内看房的徐女士对中国证券报记者表示。花石匠离城铁起始站约1公里，该区域新房价格曾涨至22000-24000元/平方米。

在尝到“零成交”的苦涩后，房地产商开始调“价”补“量”。“以今年4月份的价格水平定价，房子必然卖不动。下调10%-20%后，刚性需求才会逐步进场。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。

地处西四环外的远洋沁山水•上品于6月18日开盘，销售均价26000元/平方米；与周边同品质二手房售价相比，该项目均价低1000-2000元/平方米。开盘5天以来，销售平稳，截至6月22日，沁山水•上品393套预售房源中，仅剩余62套“可售”，另外331套均已“预订”或“联机备案”，销售率达84%。

降价30%开盘的天洋城三期，200余套房源在当天便告售罄。“现在，降价幅度大的项目，销售状况就十分理想。而价格未松动的项目，基本上是零成交。”中原三级市场研究部总监张大伟指出。

根据搜房网数据监控中心的统计，6月中上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中(不含别墅、商住楼、保障房)，147个项目出现“零成交”，其中包括5月份新获预售证的柏阳景园、保利•西山林语等项目。

尽管开发商“打折风”不断上演，但是成交均价并未出现大规模下降。统计数据显示，与5月份相比，6月上旬仅有15个项目成交均价出现下滑。其中，3个项目降价幅度超过2000元。

亚豪机构统计数据显示，6月中上旬，京城新开盘项目整体开盘均价为23540元/平方米，而5月同期的整体开盘均价为25081元/平方米，6月开盘均价降幅仅6.1%。

中原地产华北区总经理李文杰分析，目前房价下调已经达成共识，开发商迟迟不降价的主要原因是如何制定降价的幅度，偏低或者偏高都可能出现负面影响，所以较为谨慎。他预测，7月份房价出现实质性下调的可能性很大。

供求逆转

调控之下，大量投资性购房需求退出市场，与此同时，刚性自住需求也延迟释放。这就在短期内造成了楼市供大于求的局面。

据亚豪机构统计数据显示，6月份中上旬(截至20日)，北京共成交期房住宅2626套，成交面积为24.9万平方米，除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅为1482套，成交面积为17万平方米，环比5月同期，期房住宅成交套数下降41.8%，实际成交的期房商品住宅套数下降40.7%。

另据统计，截至6月20日晚，6月北京取得商品房预售证期房住宅项目共有8个，合计提供2546套商品住宅，新增商品住宅面积27.68万平方米，分别是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。

从单日成交量来看，6月份实际成交的期房商品住宅仅有4天超过100套，最低2日的日成交量仅有30套，这对于北京在售的近200个楼盘来说，成交低迷之势可见一斑。

截至6月22日，北京市可售期房套数为11.24万套，可售房屋面积为144.88万平方米；其中住宅套数为5.87万套，可售住宅面积760.89万平方米。

亚豪机构任启鑫认为，从存量房源看，目前北京市场的供需比超过8比1，说明供应量出现较明显的过剩。任启鑫分析，一方面是成交量的大幅下挫，另一方面是房企开发热情相对高涨，而根据北京市建委的预售管理规定，入市项目须一次性推出全部取证房源，从而导致近期楼市量增价缩。此外，新增房源户型呈现出明显的缩减态势，比如首开智慧社、润枫欣尚的套均供应面积都在70平方米以下，相应套数增加，供过于求的态势更为明显。

资金吃紧

“今年，总公司给我们的销售任务是30亿元，但上半年仅完成35%。下半年的压力很大。”一家大型地产公司北京区域的销售总监坦言。

业内人士指出，房地产企业的运营资金中，超过三成来自商品房预售款，销售低迷将直接导致房企资金链趋紧。今年以来，房地产开发企业的资金来源增速持续回落。其中，定金及预收款回落明显。

21世纪不动产分析师认为，在销售回笼资金严重受阻的情况下，开发商的资金链条将不会顺畅。今后，开发商资金吃紧将是一种常态。尤其是前两年储备土地较多、新项目开发和销售受阻的房企以及负外债的上市公司，可能会面临着资金链断裂的危机。

中国指数研究院最新报告显示，今年5月以来，中华企业、世茂股份等10余家房地产上市公司公布了其信托融资计划，总融资规模逾50亿元，以期能缓解资金压力。

今年以来，绿城中国等房企在高负债率的情况下继续拿地，销售放缓后，这些公司可能再度面临财务困境。“2010年一季度拍得的土地中，部分需要一年之内缴清土地价款，这意味着，高价拿地的房企在下半年面临的资金压力非常大。”

以绿城中国为例，2009年公司456亿元的地价款中，已支付200亿元左右，2010年仍有230多亿元尚未付清。2010年，公司又购买一批土地，地价款为90亿元左右。另外，绿城今年的在建项目达102个，在建面积超过1200万平方米，新开工面积将超过800万平方米。

一位证券分析师指出，根据绿城2009年年报，公司持有的现金可以偿付短期债务，但由于该集团项目多布局在华东地区，销售回款受到房地产新政的影响较大，而公司在银行信贷获取方面没有明显优势，因此在2010年下半年公司的财务状况有恶化的可能。

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