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房价拐点可望在四季度出现

2010-06-14 14:02 作者:付涛 桌面版 正體 2
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地产调整“黑五月”结束,一切迹象显示着价格拐点仍在酝酿——如果拐点还会出现的话。

5月,全国各主要城市住宅交易量急剧萎缩,一线城市降幅高达六成至七成,各大房企的销售业绩惨淡,几乎全军尽墨。然而,在地产新政满月前后的一段“真空期”,市场交易量出现跌幅放缓或止跌的迹象。在5月底最后一周,沪、穗、深三个城市的新建商品住宅销售量,甚至出现环比(较此前一周)增长约30%。

这一小幅、局部的反弹,在调控背景下,格外惹眼。有分析人士认为,市场的普遍预期在调控中并未发生实质性改变,对政府实现较高的调控目标(如一线城市房价下调30%)和持续较长的调控时间(如一年以上),并无充足信心。

“我们预计,中国本轮房地产紧缩调控的持续时间应该在六个月左右。”渣打银行驻中国的一位分析师表示。

6月初,随着“第二套房”从严认定等新一波政策出台,市场上对调控持续性的预期得到强化。眼下,一个普遍看法是,国内主要城市房价将继续寻底,随着开发商纷纷试探性调价,新建商品住宅价格实质性下调才刚刚开始。调控政策若能持续,房价调整的拐点将可能在今年四季度来临。

降价虚实

房价真的下降了吗?

各家房产中介机构统计的数据显示,一线城市5月二手住宅销售价格大多出现下跌,表明价格环比下降的趋势得到普遍认可,降幅大小则看法不一。

中原地产研究报告称,京沪穗深津五大城市,除了天津,其余四城市二手住宅价格5月均出现下跌。其中深圳和上海价格下跌最明显,环比跌幅分别为2.9%和2.5%;北京和广州跌幅分别为1.6%和1.5%。天津仍有小幅上涨,但涨幅已经明显回落。

国家统计局最新公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示,5月二手住宅销售价格同比上涨9.2%,涨幅缩小,环比则出现0.4%的下降。

新建住宅销售量下降亦很明显,价格走势则由于各类统计数据差异很大,显得扑朔迷离。国家统计局70个大中城市房屋销售价格指数显示,5月新建住宅销售价格同比上涨15.1%,环比亦上涨0.4%,但涨幅均在缩小。中国指数研究院和北京市房地产交易管理网的统计数据则显示,北京与上海两地新建住宅5月交易量环比有接近50%的降幅,均价环比跌幅亦高达10%-20%。

“均价并不能反映具体房价的真实走势。”一位房地产开发商对本刊记者称,在地方政府近期限制高价楼盘入市的情况下,新建住宅均价是最容易“被做低”的指标。

5月以来,数家房企先后曝出采用或明或暗降价促销策略。恒大地产最先高调宣称全国85折优惠。万科在北京和深圳低调试探性打折,随后公开否认将进行普遍降价。绿地则以18周年庆的名义进行全面优惠促销。在北京前期房价涨幅较大的通州和望京地区,新盘价格也出现明显调整,龙湖一个位于通州项目价格目前定于每平方米1.8万元,远低于两会前后的价格。

但是,大多数房地产新盘项目要么延后开盘,要么很难看出降价。一家房地产广告公司的总经理称,目前北京新盘供应比较少,很多项目都推迟了开盘时间,新盘打折的幅度其实微乎其微,真实房价尚未回落到今年春节前后,通州和望京地区可视为特例,因前期上涨太猛。

链家地产副总裁林倩亦认为,目前北京房价尚未回落至年初水平,5月北京新房成交价环比降幅在3%左右。

上述地产广告公司人士认为,若要客观考察调控以来北京房价走势,最典型的参照楼盘是万科蓝山项目。这个住宅项目位于北京东四环附近,2009年底开盘时单价为每平方米3万元,今年春节前后至全国“两会”前,涨至3.5万元,“两会”结束后随着北京“地王”频出,猛涨至4.5万元,至调控新政后价格开始回落,目前为3.8万元。

“调控开始之后,政府把单价3万元以上的房子都压住,方法是个别与开放商约谈,就说你这房子5万,有点高,你再回去研究研究,不说不给你发证。这样一来北京3万元以上的新盘都压住了,不能说没作用。”一位北京开发商对本刊记者说。

预期难变

对大多数投资者来说,市场的底部往往是一个不可琢磨的谜团。2008年8月,全球金融危机期间,百仕通CEO苏世民接受本刊记者采访时曾表示,他更愿意预测顶部,而不是底部。

与买房者一样,持观望态度的开发商并非少数。一些开发商抱有期待,认为今年年底前,目前严厉调控政策可能会出现变数,那时推盘不迟。

“现在很多盘都捂着不开,开发商不知道定多少钱,尤其现在政府要求‘一房一价’,要是该涨的时候涨不上去,不就亏了。不如先不开,等等看政策怎么变。”上述北京开发商称。

据统计,万科、中海、绿城、恒大、碧桂园、富力、世茂、龙湖、雅居乐、合景泰富、保利香港、复地、中渝置地、江苏新城等14家已披露5月销售业绩的上市房企,除恒大在新政之初率先启动降价策略,5月销售额环比上升8%,其余13家房企受4月新政影响明显,销售金额环比平均下滑42%。地产龙头万科销售金额环比下降34%,绿城降幅高达近七成,龙湖下降近四成。

“除了上市房企迫于资本市场的需要,不得不采取降价方式进行促销,大部分房企,尤其是民营房企,并不急于降价。”上述业内人士称。

一位资深地产界律师表示,与2008年之前相比,如今民营房地产企业资金积累已不可同日而语,地产商多数手中资金宽裕。

即使是少数目前现金流为负的地产商,也有可能继续撑下去。前述北京开发商称,关键要看开发商动了几个盘子,“把所有的盘子都动起来,就难持续,可以放慢一些先不动”。

5月各银行公布的压力测试结果显示,多数商业银行在房价下跌三成的情景假设下,信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。很多市场研究机构暗示,对于房价上涨过快的部分一线城市,政府本轮调控的目标或为房价下调约30%。

上述观点很难得到官方印证。相反,对于调控目标,更为保守的观点正日益占据上风。6月6日,清华大学经济管理学院教授、中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵在公开场合表示,抑制房价过快上涨的政策还会持续,房价不会巨幅下降。

“房价最多下降20%,只要控制住不再疯涨的话,在我看来政策的目标就达到了,也就缓解了社会矛盾。”李稻葵说。

6月9日,中金公司分析师白宏炜等人在一份研究报告中称,中国的房地产处于泡沫积累的初级阶段,中国未来应该在维持房价稳定或小幅下跌的情况下,通过收入增长、结构调整消化高房价。

僵持之下,房地产投资者仍抱有看好房价上涨的预期。“若不是急需资金,手中持有多套房产的人,目前也不会轻易出售,因为一方面以往的调控历史表明房价长期仍会上涨,目前租金回报率正在提高,另一方面按照现有政策,卖出房产后再买回时杠杆小了,利率成本高了。”一位地产炒家称,“此外,房地产税在征收上估计还有不少技术问题。”

这场表面严厉的房地产调控,最终只是一次历史重演吗?


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