房价短期看跌 中期看涨 长期会暴跌

中国住宅市场很怪，一个个没有土地所有权的住房，价格居然能在短短几年间上涨几倍。北京很多低收入者这两年都“被百万富翁”了，原因就是房子，一套房改时作价两万多元的房子，现在价值两百万。

住宅性商品房能够被市场爆炒，原因很多，但最主要的有三个：一是流动性泛滥，负利率时代过长；二是土地使用权变革预期——绝大多数炒房人都认为，住宅建筑的土地使用权会在到期后延期，所以，哪怕很多商品房的土地使用权只有30年，但也炒；三是全世界主要国家的房地产市场都具有金融属性，尤其是美国，不仅可以炒房子，还可以炒房地产债券，这股恶炒风感染了中国。

当住宅被赋予金融商品属性之后，当巨大的流动性无处宣泄时，房地产市场必然成为爆炒的对象。如果货币政策、信贷政策一齐向房地产市场倾斜，房地产的金融属性会发挥到极致——暴涨暴跌。虚拟金融市场是不讲“价值观”的，它只认市场，只认市场给出的价格，哪怕这个价格已经远远地背离了它的价值。房地产完全由市场定价的现实就是三部曲：排队追涨-一起观望-疯狂抛售。

由于房地产政策信号一直是混乱的，因此房地产乱象不可避免。为什么这样说呢？因为我们到今天仍然不明白房地产是什么？它是消费品还是特殊商品，它是社会保障是福利，还是投资品？众说纷纭，谁都有理。郎咸平说，1998年开始考虑住房制度改革时制定的房地产政策是：商品房占10%，廉租房限价房（政府官员分配性住房）占90%；结果到2002年大面积推行房改时忽然变成商品房占90%，廉租房限价房（政府官员分配性住房）占10%，这个颠倒是房地产乱象的祸根。

而在我看来，如果按商品房占10%，廉租房限价房占90%来设计房改，根本不可能有房地产市场，更不可能有今天中国人的财富观。道理很简单，如果仅仅10%的富人拥有自己的住房，90%的房子都没有产权，房地产市场的流动性将极差，甚至根本不会出现这样的市场，也不会有那么多的企业想投资房地产，老百姓也不会将住房与养老储蓄相连。房地产乱象当然不好，但不好的原因绝不是政府官员不能再享受低廉的住房。更何况，如果廉租房和限价房占90%，刚刚毕业的大学生和农民工就能够在城里买房了吗？恐怕更难。因为各级政府也不是天天想为谁谁谁免费服务的。无利不起早，谁会贴钱为老百姓建房呢？中国离高福利社会还远得很呐！

某些情况从来都是走极端。为了解决流动性突然短缺的危机，一下子释放出无比巨大的流动性，放到极致还不承认这些流动性已经流向了房地产；流动性突然大幅度增加，肯定刺激房价，而房价上涨也会刺激已经过剩的钢铁水泥等行业。由于房价高涨，老百姓怨声载道，为民请愿的经济学家和各类代表也不少，于是，主张打压房地产的声音一定会占据上风。打压不奏效，还要打压，直到将经济彻底地熄火。于是可以判断，短线房地产市场将极度降温，并且导致中国经济整体降温。但是，中长期导致房地产市场火爆的本质性原因很难解决，或者根本来不及解决。当经济降温导致很多行业都不景气时，另一方面的声音又将越来越响。于是，宏观经济政策从微调到大调，甚至再来一次保8，一次流动性泛滥，房价也就又回来了。如此循环往复，可能要有几年。

但是，住宅市场价格终将暴跌，可能等不到中国人口数量下降。原因是什么？物业税，或曰变相的物业税。地方政府在这个事情上一定会从消极变为积极，原因就是土地越来越少了，政府的“财神爷”用不了多久就不会是土地。当土地越来越少时，征收物业税就成为唯一的选项。

中国的住宅没有土地的产权，这是硬伤，一定会有人拿这个硬伤做文章。因此我想告诫大家：炒房地产，也要短线，可不能指望住房能够养老。

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