房价滞涨的秘密

新一轮房地产调控过去一个月，尽管部分城市楼市成交量已经出现多达六成的降幅，但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升，楼市调控似乎进入了“越调越涨”的怪圈。

地方政府面临着来自中央日益严厉的调控问责压力，也显得进退两难。据住建部房地产市场监管司的一位负责人透露，尽管在遏制高房价方面地方政府没有以书面形式签订责任书，但是对于重点热点城市，如果房价降不下来，地方政府也将面临严厉问责。

据了解，迫于来自中央的巨大压力，北京、广州等热点城市除了出台调控细则外，也想尽办法，希望让高居不下的房价数字降下来。比如，北京市住建委已经对高端楼盘预售申请的审批“特别慎重，速度明显放慢”，单价5万元以上的房源项目短时期内已经很难顺利获得预售证了。甚至为了稳定预期，一些被卖掉的高价房被延缓了网上成交备案，因此在成交统计数据上难以体现出来，达到避免拉高均价的效果；而广州则以“银行可以为企业销账”的诱惑劝导开发商率先降价，只要先降价，一切好商量。

军令状

5月19日，住建部与各地签订保障房工作目标责任书，并将在年底组织验收各地住房保障工作的完成情况，纳入考核和问责内容。

对于影响面更广的住宅价格方面，住建部房地产市场监管司的一位负责人透露，尽管在遏制高房价方面地方政府没有以书面形式签订责任书，但是对于重点热点城市，是否能控制房价止涨转降，也将纳入年终地方政府的考核与问责。

这无异于一份来自中央的口头“军令状”。

事实上，4月17日的新“国十条”中，已经将“建立考核问责机制”引入到房地产调控中来。这被业内专家称为是“此轮房地产调控政策中的一大进步”。而据上述住建部人士的说法，将控制房价也纳入年终地方政府的考核与问责，这则意味着地方政府在调控房价的角色上又一次被升级。

中信证券首席宏观经济学家诸建芳认为：“将控制房价的工作纳入到地方政府政绩的考核，这在某种程度上来讲是一种政治任务，尤其从地方官员的角度来讲，政治上的激励是比较大的。”

有激励就有责任。5月19日，国家发改委发布房价统计数据称，4月份36个主要城市房价仍然呈现续涨趋势。这样的市场现实让地方政府为稳定房价“负总责”的要求也像一把利剑，时刻悬在地方政府头上。

上述住建部负责人说，在目前新政已经初现效果，但房价仍有上涨态势的市场情况下，尤其需要地方政府切实落实国家出台的相关政策，也因此相关部门对地方政府及责任人的考核与问责也会更加严格。

“只要房价降不下来，对房地产市场的调控就不会停止。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，“现在降房价与地方政府的政绩挂了钩，地方政府还是会想尽办法表现政策效果的。”

胡萝卜加大棒

面对来自中央日益严厉的调控问责压力，地方政府显得进退两难。

地方财政依赖房地产的现状已经成为了不是秘密的秘密。公开数据显示，2009年，热点城市的房地产业为地方政府带来的财政收入占地方财政总收入的40%-60%。因此，如果地方政府在落实调控政策中过于积极，则难免会影响到地方GDP的增长。

事实上，从以往的楼市调控中的确也可以看到地方政府对中央政策表现出的“动力不足”甚至“出手化解”。今年1月份，中央明确要求地方政府要抓紧清理减免税等房地产优惠政策之时，杭州、南京、青岛等多个城市都出台了与中央要求相悖的楼市政策。

此次新“国十条”出台后，除北京之外，其他城市的地方调控细则仍然都较为温和。但需要看到调控效果的地方政府却想到了可以“治标”的办法。

笔者从北京市住建委一位相关负责人处了解到，目前对高端楼盘预售申请的审批“特别慎重，速度明显放慢了”。从目前的审批发放情况看，单价在5万元以上的房源项目，短时内已经很难顺利获得预售证了。

“在目前严厉调控房价的背景下，因为一个豪宅楼盘的成交拉高成交均价，掩盖调控效果，显然是地方政府极不愿意看到的。”北京市一位别墅项目开发商透露，最简单的办法就是“暂缓这个项目的预售证发放，令其不能入市销售”。

不仅如此，笔者还从接近北京市国资委一消息人士处获悉，进入5月份，北京市国资委以约谈、会议等方式授意国企房地产开发商降价。这位消息人士表示，北京作为3月15日后这一轮房价高升的领涨城市，在此番调控中备受关注，因此有关方面表示：“只要先把价格降下来，之后的拿地、开发都好商量。

与北京相比，广州为开发商降价开出了更优惠的政策。广州一房地产开发商告诉笔者，“刚刚接到有关方面通知，如果企业率先降价，银行可以为企业销账。”但是对于具体的操作方式和降价幅度，这位开发商表示目前并不知情，仅是了解到银行最多可为企业销掉40%的原有坏账。

“拉价”猫腻

实际上，在地方政府想尽办法要降低各地房价的过程里，却也存在着人为“拉价”的痕迹。据上述开发商透露，出于对成交均价的“调控”，北京市主管部门对已获得预售证在售的高价房成交房源，也存在放缓成交网上备案的进度。

“也就是说，这些高价房实际在售楼处已经卖掉，但有关部门并不给予正式的成交合同，并延缓成交网上备案，因此在成交统计数据上，这些已成交的高价房也不能在成交均价中体现出来，达到避免拉高均价的效果。”

但尽管如此，房价依然高企。搜房网数据监控中心数据显示，5月份北京已开盘的项目中，平均价格为25800元/平方米，与4月份22974元/平方米的实际开盘均价相比，仍然上涨了12.3%。

另据上海方方地产咨询机构的统计数据显示，5月份上海开盘的17个楼盘项目中，除了个别楼盘折扣破9折之外，其余楼盘打折幅度都很小，新盘上市平均报价仍比上月涨近14%。

与此同时，知名房企在降价与不降价面前也显得十分犹豫。5月中旬，恒大地产全国采取8.5折促销策略后，万科最近在北京新开盘的假日风景项目也小幅降价。两大房企的降价行为引发了业内骚动。但随后，万科销售总裁肖劲对媒体“辟谣”。

海航置业销售总监高翔宇表示，“开发商都在相互揣测对方，因为买房者的观望，担心降价也不会有人买，还不如暂时不降。”在他看来，很多楼盘并非不准备降价，而是在等待时机。

然而，令许多业内人士担忧的是，在地方政府部门“调控”的降价下，真正调控的黄金期却被耽误了。

中信证券一位分析师坦言，“目前地方政府一些‘投桃报李’的办法若想真正拉下房价，其实会为将来埋下隐患。现在不让企业卖高价，或者让企业降价政府补偿。但风声过去后，难保他不会继续‘补涨’来卖。这样最大的危害在于，当数据显示房价已跌，错误的信号传导上去，会影响调控政策的进一步实施和执行。”

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