和德国同事聊买房子

2010-04-27 12:26

一个生活在德国小城市的熟人，在一家房产中介的房屋出售信息栏里，看到一则卖二手房的消息:一个两卧室的50多平方米的二手房(使用面积)，如果通过贷款5万欧元就可以买下。

一个生活在德国小城市的熟人，在一家房产中介的房屋出售信息栏里，看到一则卖二手房的消息:一个两卧室的50多平方米的二手房(使用面积)，如果通过贷款5万欧元就可以买下。由于其位处市中心，很容易出租，因此这则出售信息上明确写明:如果通过银行贷款买下这个二手房，每年通过出租就可获利9，1%。这么好的事情，为何德国人不去做呢?这个熟人后来找过中介，了解了具体的情况，中介说这个9，1%确实没有问题，不过这个房子出售信息已经贴出去两个多月了，有几个人来看过这个小房子，但是都没有买，原因是说这个房子的光线不太好，这些看房人说，买下这个房子要自己住。

这么能"赚钱"的房子，为何会被卖?为何没有人买?

后来跟德国同事聊过买房子的事情，这位同事的话让我有些吃惊，他说，我们这个研究所，总计有20 几个同事，只有2个人住的是自己的房子，就连收入最高的教授，其住的独门独户的单体别墅也是租的。

德国人为何不愿意买房子，却偏爱租房子住?

后来经过了解，我找到了下面几个答案。

首先德国是后工业化国家，城市化已经达到90%。当然这里的城市化是指从事非农业劳动的人，而不是指住在城市的人。相反后工业化的国家，居民更喜欢住在郊区或者农村，德国60%的人住在农村。有钱人会在郊区或者农村建造自己的别墅。因此房地产市场，尤其是城市里的居住性的房地产市场，不景气，炒房子的事情更是不会发生。因此，买房容易，卖房就比较难。

(国内房价大涨，与现在正在红红火火搞城市化改造有关系，我们国家现在正处于工业化初期，正是人口向城市涌动的时候)

其次，由于德国没有户籍限制，德国人哪个城市都可以居住。在一个新城市找到工作和落实居住地后，只要到有关部门登记一下就可以了。因此德国人口的流动性强。而引导人流涌动的，当然是工作机会。由于德国用人单位跟应聘者签定的合同往往不长，比如2年，因此经常换城市是德国人，尤其是年青人必须面临的问题。在这样的情况下，买房居住，尤其贷款买房子就不是正确的选择。在德国的很多城市，经常会见到被荒弃的房子，这就是人搬走了，房子卖不掉，租不出去的结果。电影<<再见，列宁>>里，就有主人公和女朋友到一个荒弃的房子里住的故事情节。

(相比我们国家，多数人想法是首先选城市，很多大城市户籍值千金，不论这个城市有没有适合的工作，都会在这个城市里生活下去，哪怕改行。)

第三，德国人行业感非常强，一般在失去工作后，不会轻易改行，因为一方面改行失去自己的优势，其次是改行要经过复杂的职业培训，还有就是国家福利制度健全，从而让德国人没有太多忧虑去寻找新的工作。正是这些原因，很多德国人一生中都有面临失业的危险。在失业时期生活是没有问题，但是要交房贷，德国人不会愿意承受这样的压力的。

第三，德国银行贷款很严格。德国的年青人一般不会依赖父母，因此很多要贷款要靠自己。德国银行可以凭借工作合同提供贷款，根据你的工作合同期限和工资额确定最长贷款时间和最高贷款额。由于很多人的工作合同只有2-3年，因此想从银行一次性得到长期的高额贷款办不到。

(而我们国家贷款的宽松制度，助推了贷款买房的高潮。因为实行抵押贷款，因此只要有一套房子，就可以循环抵押下去，从而买到很多新房子。另外房产中介为买房者做抵押买房，更是让一些没有多少存款的人加入贷款买房行列。一个亲戚，只有首付30%的存款，每个月的收入比付银行的贷款多不了几个，他居然贷款买到一个很新的二手房，问他怎么贷出款来，他说房产中介都帮你办了，你根本不用管，更不用出示什么抵押证明。国内这种做法很危险的。)

第四，德国房屋的养护费用很高。德国的房子不像国内的房子，从建好到拆掉几乎很少维修。德国的房子是隔几年都要进行维修，粉刷。正因为这个原因，德国的房子看起来都很新，但实际上很多都是很老的房子，只是经过维修罢了。隔几年就进行维修保养，这个花费自然不菲。

第五，租房子有潜在的利益。如果一个德国人失业了，如果他是租房住，那可以向政府申请住房补贴，甚至全部租金政府都会给你，或者政府给你提供出租房。但是如果是自己的房子，那就得不到住房补贴了。

第六，德国人没有为下一代留下房产的想法和做法。德国人自立的能力比较强，当然这和国家福利保障制度健全有相当密切的关系。德国人绝对不会为儿女买房子的。德国的女孩子更不会要求男方有房子，女孩子的妈妈也不会要求男方有房子才同意把女儿嫁给他。德国的母亲很多都不知道自己的女儿男朋友长什么样子。我有一个德国熟人，有两个孩子，都20出头，大儿子在一个小城市当售货员，自己和女朋友租房子居住，女儿在慕尼黑一个宾馆工作。我这个熟人和妻子住在郊区，有自己独门独户的，带花园的房子。他告诉我，他已经把这个房子卖了，卖给城市的房产部门，他每个月可以得到分期付款，这个付款直到他和她妻子两个都去世，就是说，他和他妻子都去世后，这个房子就是城市的了。如果国内有父亲这样做，那儿女肯定跟他断绝关系了。

这就是我了解的德国人为何偏爱租房子的几个原因。相比德国，我们国家有自己特殊的情况:比如正处于城市化大跃进时期，比如容易从银行贷款，比如有些城市的房租很高，能够以租金还贷款...，正是这些特殊性，推动了我国房价持续高温不降。也正是这些不同的大环境，不能轻易就号召年青人像西方学习，不买房，去租房，甚至界定 40岁之前租房，40岁之后买房。做任何事情，都只能审时度势。但是可以肯定的是，中国的房价不用刻意去打压，迟早会走到自我没落的时候。