北大教授：我年收入10万 买不起房子

“指令财政部和税务总局‘加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策’”。这是除了严厉的信贷政策之外，于本月17日下发的 “国务院10号文”的另一大亮点。另据今日《北京商报》报道，一位接近国税总局的消息人士透露：“住宅房产税拟从第三套征收，税率初定为成交价的0.5%，最快有望五一后出台。”

关于房产税新政，眼下大热的两个词儿是“房产消费税”和“房产保有税”。 我们住的房子要不要再交税？何时征？怎么征？本报记者采访业内外人士，听到的竟还是纠结犹疑的声音——顶者说：“宜尽速决断”；拍者说：“税收绝对是末端环节，别拿税收说事儿”。

“不敢把利率提太高，就拿税收说事儿”

据预测，特别房产消费税税率最高可达50%

对高端房产交易征税，即特别房产消费税，将会在重点城市试点开征，具体税率以及如何界定高端房产仍在敲定中。对于拥有多套房产的特别消费税的税率，将根据买卖家庭拥有的住房套数进行区分，买卖家庭第二套以上住房的,税率将根据情况规定为交易差额的20%至50%之间。

房子是老百姓最大一项财产，之前我们也有房地产税，只不过都是针对商业地产来征收，这次试点是将房地产税扩展到城乡居民，但不是对自有普通住宅收税。

征收特别消费税其实就是针对流通环节征税，特别消费税的税率应该是采取超率累进税率，类似于土地增值税。当房产增值超过200%的时候，就可以对转让房产后产生的增值额按照50%的税率来征税，这样不仅可以抑制投机，平抑房价，还可以将房地产升值的效益收归国有，调解收入差距拉大、分配不公平等情况。因为房产交易中获利主要还是来自于地皮的增值，其增值不应该完全让房主“不劳而获”地收归囊中。

其实，炒房子很多都集中在80到120平方米的户型，超大户型的房子不好出手，并不被炒房人看好。

现在流通环节的税收其实已经不低了，未满5年的房子要交5.5的营业税，由于供需关系不对称，这部分钱都被转嫁到买方了；另外，本来要求按照卖房差额部分的20%交个人所得税，现在很多卖房人都以原始发票不在等理由避开这笔税收，而是按照成交价的1%来缴税，所以，流转部分税率过重，既不利于活跃房产交易，其征收效果也未必好。

王大树（北京大学经济学院教授，接受本报记者采访时，笑呵呵地表示：“惭愧得很啊，我就买不起房子，现在租房子住呢，就在三元桥这边的国际村。我住的这个房子楼下中介标价400万，你说我每年收入有10万元，在北京也算中高收入人群了吧，我要买现在住的这个房子，得不吃不喝40年。不过，我算了算，400万每年的利息也得20万，而我每月租金7000元，怎么算都是租房比买房合适啊！”）要打击投机，真正有效的是提高利率，让投机者把好处吐出来，通胀要来了，不敢把利率提太高，这会儿就拿税收说事儿。其实要对房产征税，就直接征物业税好了，这是国际通用的做法，又是\我们研究很多年的了，何必再出个新税？这要是征特别消费税，让人怀疑是不是个伏笔，后面是不是还有物业税在等着？

[算账]获利132万 交税近55万

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。我们参照土地增值税的计算办法来类比个人房产消费税。

唐先生在石景山的三居室是2007年买的二手房，是他的第三套住房，当时总价75万元，现在市场价为207万，增值额为132万元，如果按照超率累进税率来算，就应该按照50%征税，那么，唐先生售出此套房屋后，应交特别房产消费税：

132×50%-75×15%=54.75(万元)

(公式中15%为速算扣除系数)

“把征税提前到保有环节，才是真劫富济贫”

据预测，房产保有税不可能超过1.5%

目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。财政部的思路是希望先在不开征新税种的情况下，对大户型、非自住高档住宅保有环节征收税费，以控制楼市投资。对多套房产在保有环节上征收“房产保有税”，或将在上海试行。

房产保有税其实是物业税的一种变通说法。目前，我们对交易、转让环节征税，而房地产市场上供不应求的情况造成了税负都被转嫁到买房人身上，没有达到征税效果， 因此把征税提前到保有环节是一个必要的做法。

房产保有税是一个长期、持续的税收，因此其税率不能太高，应该在1%左右，否则很难执行；同时，还应该考虑个人拥有房屋的套数，拥有房屋套数越多，其税率应该越高，但最高不能超过1.5%。在制定标准的时候，应该以家庭为单位核定房产，防止房产转移，同时应该考虑到人均面积、套数、房屋地段、房屋类型等方面，对居住性房屋不应该征税。

相对于流通环节的征税，我们在保有环节的税就是零。其实在保有环节征税更加合理，因为流通环节的税很容易就被转嫁到买方头上。同时，很多别墅的保值、增值能力很强，多数买方都是留在手里，很少进行交易。所以，在保有环节上对别墅或者高端房产征税，就像对豪华汽车征税然后补贴到公交上一样，才是真正的劫富济贫。这也是发达国家的通常做法。

[算账]246万别墅 每年交税3.69万

王小姐除自住房屋外，在东五环边购有独栋别墅一套，购房时总价246万。

假设对该别墅征收保有税税率为1.5%，那么王小姐每年要交的房屋保有税：

246×1.5%＝3.69(万元)

“征税，还是把板子打在了老百姓身上”

不管是房产保有税还是特别消费税，其重点针对对象似乎都是炒房团，可是，打击炒房团就能降低房价吗？

张广通这就说到点上了，这个恰恰就是我最后一定再强调的。说白了，炒房这个情况只是整个房地产市场的末端现象，不是焦点问题，你源头都没管住，光想靠征税来打击房价那怎么可能？炒房团是什么人，不就是一些先富起来的群众吗？板子不能打到老百姓身上，不能打到投资者身上。

房价能不能下来，税收绝对是末端环节，政府真要打压房价怎么可能办不到？当然，这要看两点，一是政府到底有没有决心，二是利益集团是否愿意让利，重要的还是根除整个链条中的腐败问题，包括一些不作为、胡作为、乱作为。

[算账]试点可能 助涨房价

马光远(中国社会科学院政府政策系博士)只在一个城市搞试点，一方面起不到打击投机的作用，因为资金可以流动到其他城市去；另一方面，试点给了高房价继续上涨的时间和空间，有可能使政策的威力大打折扣。

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