尽管房地产暴利到底是开发商还是政府拿了大头一直争论不休,但近期出炉的2009年房企年报至少说明了一些问题。据Wind数据统计,截至3月10日,沪深两市已有34家房地产上市公司公布了2009年年报,近四成房企业绩涨幅在50%以上,其中9家房企的业绩增幅超过100%。
在赤裸裸的营业利润率数字面前,开发商自称行业“10%”低利润率不攻自破。与此同时,3月10日,被开发商指责用地价推高房价的国土资源部,则对开发商不再客气。
年报晒出地产商暴利
华丽的2009年楼市从房企的年报上一览无余,开发商们几乎个个赚的盆满钵满。好看的年报也让最近一些开发商自称利润低的说法不攻自破。
“以前土地成本只占20%,现在占到了60%至70%。地方政府卖地的利润高达200%,而开发商的利润只有10%。”针对两会上热议的高房价,全国政协委员、广州富力地产总裁张力看来,购房者的钱并不是被开发商赚了,而是进了地方政府腰包。
而SOHO中国张欣也称,房地产的利润率只有营业额的百分之十,所以房地产行业不是暴利行业。
但据记者从房企年报中发现,各家房企2009年的利润增长率均远远高于营业收入的增长率,有多家房企的利润增长率高出营业收入增长率一倍以上。以金地为例,去年金地完成营收120.98亿,同比增长23.93%;实现净利润17.76亿,同比增长111.24%。
另外,根据各家地产商自己公布的利润率也使得“10%利润率”的说法成为谎言。其中金地利润率约为27.30%,世茂股份利润率44.11%;华远地产高达51.59%……
著名房地产观察家沈晓杰认为,按照国际上的行规,商品住房建造的利润率一般都在3%-5%左右。我国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊,所以,我国商品住房的利润水平也不应该高过10%。
“对外公布的利润率平均值肯定超过30%,账目上的利润率仍然很暴利,而且开发商的开发资金也多数来自银行、资本市场以及购房者预付资金。从这个资本利润率看,房地产行业的投资回报率何止100%。房地产是暴利行业毋庸置疑。”京展担保地产分析师告诉记者。
国土部严打
三番五次被开发商指责土地成本过高抬高了房价,国土资源部显然早就坐不住了。
在2009年全国范围整顿闲置土地之后,3月10日,国土资源部又出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称通知）,自此再次掀起一场“房地产土地调控风暴”。
通知要求开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金,土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。而对已经签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。
“开发商称政府拿走了房地产利润的大头,但实际上开发商在竞拍了土地之后,多数只先交很小数额的订金,土地款项一直能拖很久,造成许多闲置土地,有的开发商这样押着土地等土地涨了再倒手卖出,都能赚很多钱。”河北张家口一开发商向记者透露,开发商和地方政府都赚得不少,都是利益既得者。
同时政府再次更加严厉地整顿闲置土地,通知规定,对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,将禁止在一定期限内参加土地竞买。
“国土资源部的土地调控政策越来越严厉,这等于是在挤压开发商的资金,在市场销售低迷的时期,当开发商没有更多的闲置资金去囤地和囤房时,降低房价回笼资金将是唯一的选择。”丰润世纪地产分析师认为。
开发商2009年债台高筑
而实际上,房企2009年的年报虽然春风得意,但是在资金方面却也悄悄地发生了变化。
但据记者统计的30家房企的负债情况,目前这30家的负债总额为4771亿。而对比今年年初2590亿的负债总额,增加了84%。
“2008年属于开发商现金最为紧张的一个年份,2009年地产行业销售形势大好,地产商回笼资金高于2008年,实属正常,但2009年地产商债务增加巨大,也是因为在从银行和资本市场融资顺利的情况下,大肆拿地的结果。”京展担保地产分析师认为,随着国土部“国19条”的出台,地产商下一步的目标必然是加紧融资。
事实上,开发商早已经在行动,按照申万行业划分,2009年至今,已有64家A股上市房企提出再融资预案,募集资金超过1316.2亿元。提出权益类再融资计划的共44家,其中尚待证监会审批的有37家,涉及融资金额高达895.69亿元。
但是融资是否顺利仍是悬疑,不过随着银行收紧资金、国土部严厉挤压房地产用地资金,已经负债累累的开发商目前手中的现金还能撑多久,可能将是楼市何时发生变化的关键。
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