content

地产泡沫破灭三大定理

 2009-12-30 17:25 桌面版 正體 打赏 0
这个世界上没有不会破灭的泡沫,因为做实泡沫实在是太难太难,远远没有让泡沫回归原形来得简单。接下来,从中国地产泡沫畸高的原因角度着手,来分析房地产泡沫如要破灭,必须具备的条件。

中国的房地产泡沫迟早也会破灭。但是,为什么房价到现在为止还是一路上扬?

实际上,经济分析只能告诉民众过去、和现在经济这样运行的原因;只能告诉民众未来经济向上或向下的原因,而不能明确地告诉民众:到底是会向上还是向下?

因此,接下来从中国房地产泡沫畸高的原因角度着手,来分析房地产泡沫如要破灭必,须具备的条件:导致中国高房价的根子在于《地方政府炒地》、《游资炒房》以及《强大的有效需求》。

地方政府炒地
  
2009年,中央经济工作会议虽对楼市并未过多提及,但12月以来 ── 营业税优惠取消、“国四条”颁布、土地收首付款50%、加强处置闲置土地...这一系列调控措施密集出台显示:央调控房价的决心是坚定的。但从已出台的政策看,并未触及中央和地方财政制度的问题。

已经出台的或即将出台的有关土地政策,不能解决中央与地方的财权和事权的划分;那么,从根本上就无法解决土地的利用、出让方式和价高者得中这所有的问题,这就是近期地王频现的原因!

因此,房地产泡沫破灭第一定理是:只有当中央政府开始启动财政制度改革,并试图通过此改革,来提高地方政府非土地财政收入的比重时,房地产价格才具备持续下行的可能。

导致房地产泡沫破灭的资金链

严格地说:过去的十多年,中国的货币政策虽一直强调“适度宽松”这个概念;但从货币供给的现实来看,至少有2/3的时间,中国的货币政策都处于宽松、或极度宽松的状态。

而造成这一问题的根源则是:固定资产投资占GDP比重畸高。为了保证年年8%以上的增长,不惜以银行信贷支撑增长,是每次遇到危机时不得不采取的策略,2009年就是最好的例证。而至今,尚未看到信贷收紧的迹象。

由此,我们可以得出的房地产泡沫破灭第二定理是:只有当过度依赖投资的增长模式,开始发生真正转变,货币政策进入较为紧缩的周期,房地产泡沫也就具备了破灭的资金链基础。

从有效需求的角度来导出第三定理

本文所指的房地产有效需求,将其定义为「住房的真实需求」和「投机需求」,这两大需求也是导致房价暴涨的因素!

由于我国正处于城市化的中间段,大量人口流入城市工作和生活是不争的事实,因此住房的真实需求依然庞大。但当房价收入比已达到10倍以上时,真实需求纵使存在着一定的刚性,也已不足以继续支撑中国房地产泡沫的膨胀。接下来,就只能主要依靠投机需求支撑了。

所以说,中国的房地产市场,已经进入到击鼓传花的游戏中。正如经济学家何帆所言:『你如果现在再去买房,唯一能从中赚钱的办法就是,找到一个比你胆子更大的人,让他接你的下一棒。』

据此,以为房地产泡沫破灭的第三定理是:当大量炒房者找不到下一个买家的时候,并且房价也进入到涨势最为凌厉的阶段时,意味着击鼓传花的游戏行将结束,房地产泡沫也进入了破灭的阶段!

当某天清晨,你打开新浪、网易首页时,映入你眼帘的是:中国财政体制进行大变革,或是银行系统严格限制房地产相关贷款、或是统计局公布的数据显示投资GDP比重,已降至40%以下时,那...么很可能,我们要迎接房地产泡沫破灭的到来了。

(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:第一财经日报 --版权所有,任何形式转载需看中国授权许可。 严禁建立镜像网站.
本文短网址:


【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。

分享到:

看完这篇文章觉得

评论

畅所欲言,各抒己见,理性交流,拒绝谩骂。

留言分页:
分页:


Top
x
我们和我们的合作伙伴在我们的网站上使用Cookie等技术来个性化内容和广告并分析我们的流量。点击下方同意在网络上使用此技术。您要使用我们网站服务就需要接受此条款。 详细隐私条款. 同意