中国楼市年终盘点：房价究竟是怎么涨起来的? （图）

东莞楼市

回顾2009年东莞楼市，可以用"房价在调控中上升"八字概述。从小阳春到大阳春再到楼市普遍回暖，个别楼盘价格狂飙得令人咋舌，"房价"、"房价"还是"房价"，这应该是2009年的楼市关键词。

楼价怎么不知不觉涨起来呢，到底是什么原因让我们的房价重回高位?本期的年终盘点系列，带读者探索2009年房价上涨的秘密。

说到这一年的房价变化，跟2007年基本形成倒挂，从楼市冷淡期的止跌、到连续成交的"小阳春"，再到持续稳中有升的"大阳春"，楼价越走越高。楼市在谁也没有想到的情况下，复苏、回暖、上升。这一切充斥着偶然又似乎有有些必然。从某个角度上说，政府应对金融危机制定的宽松货币政策让地产商间接收益。

第一阶段:止跌时间:2008年12月-2009年3月关键词:房价反弹楼市均价突破5000元/平方米

2009年1-4月，出台的房地产宏观调控政策较少，这段时间主要是对2008年已出台政策的贯彻和落实。全国两会政府报告提出促进房地产市场健康发展，相关政策重点也基本上是对此前出台政策的强调。不过，两会要求的推进房地产税制改革的意见，在5月份得到响应。此后，央行、银监会从信贷方面提出对房地产市场健康发展的支持，体现了中央政府3月政府报告的政策意旨。

从2008年9月至2009年3月的7个月时间里。数据显示，这一阶段成交均价为5105元/平方米，其中2009年第一季度成交均价为5129元/平方米，比2008年的后四个月略有上扬，不少业内人士当时指出，东莞楼市已突破5000元/平方米大关，目前5000-5500元/平方米的单价已是市场普遍接受的价格区间，5000元/平方米成了销售稳定线。

谈到价格，供需关系才是影响成交量和市场价格的基础因素。从2007年与2009年第一季度商品房供需数据不难看出，2007年底供应量达到了最高峰，2009年3月销售面积为56.57万平方米，环比增长71.6%，销售面积更达到2007年8、9月份的平均成交量。在这个基础上，楼价反弹企稳，都是不难理解的事情。

对于成交量，虽然在2007年9·27新政之后，成交量出现了冰火两重天的局面，从缓慢下滑迅速走向直线下滑。购房者在开发商跟购房者的对峙中获得胜利，但成交量还是在2008年底跌到谷底。直到今年3月，成交量才恢复到2007年八九月的水平，楼市出现了第一个明显的上升趋势，形成了第一个谷底反弹。于是，有人开始给这个变化起了个名字---这就成了日后众人皆知的"小阳春"。

不过，2009年3月份，并不是所有人都看好这次反弹行情。相当一部分地产业内人士认为，它与去年成交量呈小波段的涨跌未有本质的区别。由于消费群的观望情绪尚未转成积极的消费心理，尽管成交量高于供应量，但市场并没有出现抢购或者热销的场面，大部分楼盘还在想应对楼市遇冷、增加客户上门量的办法。

第二阶段:小阳春时间:2009年3月-2009年5月关键词:消化库存开发商消化存货房价稳中有升

从今年五一前后一周时间内的成交量来看，随着早期降价产品的逐渐消化完毕、市场观望情绪逐步消弭，加上越来越多的现楼供应以及中高端项目的推出，五一前后的成交价格与2008年下半年低位相比，有了一定的提高。而从研究机构提供的4月份的签约情况来看，均价在每平方米5000元以下的产品越来越少，均价在每平方米5000元以上的产品比重已占到八成。

从今年"五一"期间新推出的14个楼盘的价格来看，在城区范围内，均价在每平方米5000元以下的楼盘仅有2个。合富辉煌市场研究部经理李兴旺当时接受记者采访时认为，在经济形势尚未完全转好的情况下，如果房价继续上升，或将对楼市成交产生较大的抑制作用。开发商在成交量上升时期应该理性定价，走货才是上策。

事实上，在那个阶段，众多开发商减缓了动工和开发进度，全力消化存货，尽管成交趋缓，但不意味着无成交，更不乏低价促销迅速消化存货的楼盘。使今年出现了供需关系的第一次倒置。

由于去年楼市的低迷导致存量较大，楼盘销售周期变长，因此，不少开发商都放缓了对新盘或者新货的入市计划。因此2009年"五一"期间，城区在售楼盘的数量虽然有所增加，但还是以消化存货为主。不过不少开发商也开始趁热打铁，在"五一"期间开始尝试推出新产品、考验市场。即使这样，也有部分楼盘出现销售空档期，旧货销售殆尽，而新品还未推出，走货的节奏加快这是不少开发商始料未及的。

不过，在当时新推楼盘中，也有一部分开发商在"五一"前一周内就开始抢占市场。而"五一"楼盘的销售业绩让众多开发商喜出望外。

第三阶段:快速提升时间:2009年7月中旬-2009年9月关键词:地王效应炒作房价

豪宅领涨　房价大幅上扬原是炒作

2009年7月本是楼市的传统淡季，但房价却逆市走高。除了这块编号为2009G019的莞城体育路地块成为自2008年以来东莞土地交易市场的最高价之外，业内人士指出，这只是地产商的试探性涨价，若成交量持续下跌，价格将很可能再度下调。此外，这轮楼市回暖与银根放松不无关系。

7月，当记者咨询东方华府三房单位时，东方华府的销售人员告诉记者，价格刚涨，均价已涨到12000元/平方米左右。这跟开盘前的7000元/平方米相差甚远，除此之外，长安一号之前均价为8500元/平方米，7月底的均价上涨至10500元/平方米左右，虎门一号年初为8000元/平方米左右的均价，现在每平方米上升千元，均价达到9000元/平方米。

不过跟价格越涨越高的情况相比，与房价有紧密联系的楼盘销量却不断下降，房价上涨了、成交却少了，这与地产商人为制造一些涨价假相、控制销售数量等一些营销策划有密切关系。东莞中原研究部经理车德锐表示，虽然不少大盘价格跳跃式上涨，但是销量明显下降，有的甚至是"零成交"。

这段时间，连夜排队购房、交诚意金等情形又开始频繁出现，其中不乏地产商有意地制造供不应求的局面，采取"自买自卖"的营销策略，让购房者产生购房从众心理、造成恐慌情绪。

其次银行宽松的货币政策，让早前困难重重的地产商的资金链一下松动起来，捂盘惜售现象也在这段时间频密出现。"不少楼盘每周都有一定的销量。"东莞一地产代理公司相关负责人坦言，开发商会对楼盘销量进度进行控制，比如规定一周内某种户型的单位销售大概在5套以内，代理公司就必须按照这个量来推进，目前这种以控制销售数量来变相捂盘的现象很普遍。

第四阶段:继续上涨时间:2009年9月19日-2009年12月8日关键词:6000元/平方米

楼市上演"疯狂"

自7月中旬始，东莞全市住宅均价重上6000元/平方米，并且已持续数周，这标志着，继2006-2007年的楼市价格暴涨之后，东莞住宅均价开始踏上"6000元"之路。

本以为6000元/平方米对于东莞的开发商而言是一道坎，没想到的是，在稍后的9月，这道坎就让东莞的开发商如履平地一般。

2009年9月19日，是属于东莞楼市的日子，东莞城区几乎万人空巷，纷纷赶往万科金域华府和光大景湖时代城的销售现场看房、买房。

业界曾把这两个楼盘称为今年东莞两大重量级楼盘。让很多人不可思议的是，当天万科金域华府来访量超过5000人，光大在家乐福超市商家签约的活动下，时代城门前的马路也被人流挤得水泄不通。

正是这两个楼盘的热销，让东莞在十月份的整体均价大为提升，直逼东莞楼市2007年的疯狂水平。

数据显示，今年国庆，东莞住宅签约均价表现出较大涨幅，均价约6390元/平方米，同比2008年的4738元/平方米上涨34.9%，仅比2007年的6634元/平方米少了244元/平方米。

从"十一"前后的成交量来看，随着早期降价产品的逐步消化完毕、市场正式进入楼市稳健增长时期。房价以小幅快涨的节奏，不知不觉涨幅已达三成半，超过1500元/平方米。这让不少2008年计划买房却又观望的购房者后悔不已。而从研究机构提供的9月份的签约情况来看，均价在每平方米5000元以下的产品已绝迹，均价在每平方米6000元以下、5000元以上的产品也逐渐稀缺。

(文章仅代表作者个人立场和观点)