中国政府抬高拿地门槛 大开发商更趋垄断（图）

2009-12-19 03:50

2003年6月24日，香港最高的建筑物国际金融中心二期大厦完成外部建造

中国政府调控房地产市场的最新"棋子"，落在了提高土地首付上.有实力"抢地"的人少了，地价下调似乎也有了一线曙光。但这个政策毕竟是长期性的，在大棒落在房贷优惠等更实质的政策之前，恐还难以抑制住高房价。

土地出让款首付不得低于50%的政策，提高了房地产开发企业的拿地门槛，大型开发商"垄断"优势更趋明显，而手上没有地的小开发商生存空间将会越来越窄。

"这就要求开发商需要拿出更多的真金白银.一方面保证了地方政府的财政收入，另一方面等于变相提高了拿地门槛."国金证券分析师曹旭特说。

投行花旗的最新报告称，"新举措对高负债的房地产企业影响负面，因他们拿地将更加困难...建议将高风险的地产持股，换手至一线地产股"。

沪深两市地产股周五收市几近全线飘绿，上证地产类指数下挫5.42%，明显大于沪综指的2.05%跌幅.其中地产股龙头万科A股收报10.59元，下跌6.03%。

中国财政部等五部委周四稍晚发布通知，明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，开发商拿地後分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。

上周的国务院会议决定，将个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施.而本周一国务院会议进一步表示，将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控.增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房。

**大型开发商的垄断优势**

对于土地出让款的支付比例，此前中国各地并无统一规定，约定的首付比例大致在20-30%之间。

曹旭特表示，拿地门槛的提高，对小型企业的影响较大，对"炒地"现象也会有一定的抑制，可以防止更多的"地王"产生.而大型开发商凭借其雄厚的资金实力，将因此获得更多的市场话语权。

在行业全面复苏的背景下，今年的土地市场竞争异常火爆.但从拿下今年的前十大总价地王的开发商身份来看，背後无不是央企、国企或者上市公司背景，大型开发商在优质的一级土地拍卖市场上已经开始显露"垄断"地位。

上海的一中型房地产开发企业高管表示，"首付比例提高了，前期占款就增加了，这对我们拿地肯定是有影响的.很简单的道理，同样的钱以前可以付两块地的首付，现在只能付一块。"

"特别像广州亚运村的那块地，体量这麽大，就连万科、保利、富力这样的企业都要联合组团去拍，那些小的开发商根本别想染指."他说。

花旗报告指出，由于土地预付的资本需求增加，新土地储备的资本回报率将会下跌.一些风险系数较高的地产股今年以来已录得可观的涨幅，加上预期明年的政策环境或较艰难，建议现时应该换马至质素较高的一线地产股，如中国海外发展及华润置地。

新举措对一些高负债，并从事大规模且开发期较长项目的发展商将有负面影响，例如广州富力地产、绿城中国，以及碧桂园、雅居乐和新世界中国等。

**"土地财政"痼疾难消**

业内人士指出，此次出台土地政策是长期性的，对地方政府过度依赖"土地财政"的问题没有任何解决，对最根源的房贷等优惠政策亦未有触动.显示为了平衡经济增长的需求，政府对敏感的房地产业还不敢轻易动真的，警告的意味更浓。

市场预期的打压高房价的政策，包括取消对首套住房优惠贷款七折，提高首付比例，增加中低价房供应，以及增加土地供应严打开发商屯地等。

SOHO中国首席执行官(CEO)张欣指出，"土地每天都在被囤，现在就是打击囤地力度不大，放款量非常大，造成房价拼命上涨...税收政策都没有上来.如果一个土地在你手上待多长时间，税收政策一下上来都是可以解决的。"

11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，为今年来单月最快增速，环比上涨1.2%。

高高在上的房价令民众难以接受.中国央行最近公布的调查显示，第四季度，有近七成(67.2%)的城镇居民认为当前房价"高，难以接受"，这一比例较上季提高2.1个百分点，连续两个季度提升。

中原地产研究中心的监测显示，由于今年"地王"涌现，土地市场异常活跃，前三季度重点城市获得的土地出让金收入已超越2007年.如上海高达652亿元人民币，紧随其後的北京达571亿元.中国的卖地收入，已成为资金紧绌的地方财政的主要来源。

从国际经验看，出台物业税不失为抑制房地产泡沫的较好办法.在中国，物业税早在2003年就被管理层提及，并且已在北京等部分城市已经实现"空转"运行。

但中国指数研究院分析师何田称，由于在资产评估和徵收标准等方面存在的诸多实际困难，让这一改革至今都还没有实施试点，解决"土地财政"问题还有很长的路要走。

(文章仅代表作者个人立场和观点)